深度觀察：長租公寓不能僅靠二房東

　　【深度觀察】長租公寓不能僅靠二房東

　　日前，某長租公寓品牌通過其微信公眾號發(fā)布公告稱，因公司經(jīng)營不善，無力履行合同，公司宣布停止經(jīng)營，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)。如果按照此前該品牌對外宣傳的為“全國40多萬客戶”服務(wù)，其停止運(yùn)營為房主和房客帶來的損失，不容小覷。目前，相關(guān)部門已經(jīng)啟動審計(jì)調(diào)查程序，對該公寓的賬目進(jìn)行審計(jì)調(diào)查。

　　事實(shí)上，這不是第一家倒下的長租公寓。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近兩年已經(jīng)有超過20家長租公寓關(guān)門，關(guān)門原因多為資金鏈斷裂。

　　為何長租公寓頻頻在資金鏈上“爆雷”？

　　長租公寓的設(shè)置初衷是好的，出租的房屋在為新市民提供居住之所的同時(shí)，也滿足了年輕人的生活需求。在合肥學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授寧建華看來，與租住普通住宅相比，長租公寓可以拎包入住，能滿足當(dāng)下年輕人生活節(jié)奏快的需求。年輕人會經(jīng)常根據(jù)工作地點(diǎn)的變化換租住位置，長租公寓也可以滿足隨時(shí)換房的需求。另外，公寓還可以為無暇做家務(wù)的年輕人提供“管家服務(wù)”。

　　如果長租公寓運(yùn)營方是將自身持有的公寓出租，實(shí)現(xiàn)長效運(yùn)營并非難事。但是，在實(shí)際操作中，一些長租公寓的運(yùn)營方其實(shí)扮演著二房東的角色。其將分散的房屋從個(gè)人房東手中租下，然后轉(zhuǎn)租給房客，其間背負(fù)的資金壓力可想而知。更為關(guān)鍵的是，為了獲得更多房源以吸引租客，很多長租公寓運(yùn)營方給予房東的價(jià)格較高，租金差有限，甚至出現(xiàn)負(fù)租金差的情況。個(gè)別運(yùn)營方將房屋租賃金融化，一旦資金鏈出現(xiàn)斷裂，后果可想而知。

　　對此，廣州大學(xué)工商管理學(xué)院教授賈士軍就表示，如果長租公寓的房源性質(zhì)是村集體用地或者開發(fā)商自有用地項(xiàng)目，那么這種情況下就不存在包租或者二房東的關(guān)系。如果僅僅只是投資方與房源方簽訂包租協(xié)議后，投資方將房源進(jìn)行改造并出租，那么這種情況就屬于包租、二房東。

　　當(dāng)二房東帶來的問題不只是資金鏈本身，個(gè)別運(yùn)營方在拿到房屋后，還爆出劣質(zhì)裝修、退押金難、群租擾民等問題，因?yàn)槠淅麧櫨鸵獜倪@“節(jié)省的每一個(gè)銅板”中獲得。

　　長租公寓的理想模式，不是充當(dāng)二房東，而是利用自有產(chǎn)權(quán)樓房進(jìn)行出租，相關(guān)管家服務(wù)也可集中進(jìn)行。畢竟，以家庭為目標(biāo)居住群體設(shè)計(jì)的幾室?guī)讖d，其實(shí)并不符合年輕人的實(shí)際居住需求。

　　當(dāng)然，要想讓長租公寓擺脫二房東模式，為新市民提供更好的租住環(huán)境，相關(guān)部門也應(yīng)從制度設(shè)計(jì)上，為長租公寓的長遠(yuǎn)發(fā)展提供支撐，并有效保障租房人、投資者、社區(qū)其他關(guān)聯(lián)方等多方的利益。畢竟，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營方自持住房，就不可回避土地和規(guī)劃問題。天津財(cái)經(jīng)大學(xué)教授叢屹就建議，可以采取政企合作的方法，比如可不可以采用政府直接收購或者“建設(shè)-運(yùn)營-轉(zhuǎn)讓”的BOT模式，即企業(yè)參與建設(shè)向社會提供公共服務(wù)，讓各方資金真正能在長租公寓領(lǐng)域有所為，并以此解決新市民的居住問題。

　　趙昂