巨大的非市場(chǎng)化的住房?jī)r(jià)格會(huì)讓真實(shí)的北京住房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)有的水平，無(wú)論如何絕不會(huì)超過(guò)6500/平方米至7000元/平方米之間的價(jià)格

　　北京的房?jī)r(jià)到底有多高是個(gè)無(wú)法猜到的謎！

　　北京的商品房住房?jī)r(jià)格如果與全國(guó)的平均房?jī)r(jià)比確實(shí)是高出了許多，但如果將北京的非商品房的交易價(jià)格計(jì)算進(jìn)去，這個(gè)價(jià)格也許就完全不同了。全國(guó)的房?jī)r(jià)如果計(jì)算上那些享受了各種優(yōu)惠政策的住房?jī)r(jià)格，大約就不到2700元/平方米了。

　　北京2005至2009年政府公布的商品房住宅建設(shè)用地計(jì)劃供給指標(biāo)為7130公頃，非商品住房建設(shè)用地指標(biāo)為1320公頃，兩者的比重為5.4：1。而實(shí)際供給的情況則是，商品房住宅用地(招拍掛)2394公頃，完成計(jì)劃數(shù)的33.6%，供地差額為4736公頃，非商品住宅供地1283公頃，完成97.20%，扣除商品房中的配建非商品房完成率為103%。

　　4736公頃的供地差額在政府工作報(bào)告中為100%完成了土地的供給量，這些土地為享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的用地，由特定單位使用了。這些用地約為商品房用地的2倍。加上非商品房住宅用地的面積，可以計(jì)算出商品房住房用地在全部住宅建設(shè)用地中的比重僅為28.3%，或者說(shuō)市場(chǎng)中計(jì)算出的商品房住房平均銷售價(jià)格僅為這28.3%的住房銷售價(jià)格而并非北京市的住宅實(shí)際價(jià)格。

　　如果用地中的平均容積率相等，且大部分經(jīng)濟(jì)適用住房和享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的住房?jī)r(jià)格為4500元/平方米，則北京市的一手房銷售價(jià)格則約僅為6200元/平方米，這就變成了一個(gè)令人驚訝的數(shù)字了。如果按這個(gè)數(shù)字計(jì)算房?jī)r(jià)收入比，還有誰(shuí)會(huì)認(rèn)為北京的房?jī)r(jià)價(jià)格太高嗎？

　　雖然那些低價(jià)的定向住房沒(méi)有向社會(huì)公開銷售，比如分給了國(guó)務(wù)院事務(wù)管理局，再分配給中央或國(guó)務(wù)院的各機(jī)關(guān)、管理機(jī)構(gòu)以解決公務(wù)員的住房、進(jìn)京干部的住房、老干部的住房等，但這些家庭難道不是北京市的戶籍人口嗎？難道不是在解決北京市的城市人口住房問(wèn)題嗎？這些住房面積不計(jì)算在北京的人均居住面積中嗎？

　　如果這些住房同樣在解決北京市的人口居住問(wèn)題，那么不管這些政策是否合理，不管這些享受了低價(jià)住房的家庭是否有利用權(quán)利或腐敗的可能，這些住房都應(yīng)計(jì)算在房?jī)r(jià)的基數(shù)中�？偛荒芤幻嬖诎词袌�(chǎng)價(jià)格計(jì)算國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)收入比，另一方面又將中國(guó)特色的政策性住房的銷售價(jià)格排除在外不計(jì)算在房?jī)r(jià)之中，那無(wú)疑會(huì)造成極大的誤導(dǎo)作用。

　　雖然我的計(jì)算中還有許多不確定因素，但毫無(wú)疑問(wèn)的是巨大的非市場(chǎng)化的住房?jī)r(jià)格會(huì)讓真實(shí)的北京住房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)有的水平，無(wú)論如何絕不會(huì)超過(guò)6500/平方米至7000元/平方米之間的價(jià)格。如果按這個(gè)價(jià)格計(jì)算，相較于北京的人均GDP和人均收入情況，這個(gè)價(jià)格豈不是太低了。

　　任何城市的真實(shí)房?jī)r(jià)都必然的會(huì)受到政策性優(yōu)惠價(jià)格的影響，而不將這些住房?jī)r(jià)格計(jì)算在內(nèi)的價(jià)格都是非經(jīng)濟(jì)因素的偽價(jià)格。（任志強(qiáng)/文）