三方博弈決定樓市走向 房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)否理性降溫？

　　11月份以來，有關(guān)二套房貸款利率上調(diào)的傳聞不絕于耳，主要集中在上海、南京、廣州等一線城市。表面來看，是對(duì)6月22日銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》的貫徹執(zhí)行，其中強(qiáng)調(diào)了二套房貸款必須首付四成，利率按基準(zhǔn)利率1.1倍的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。市場(chǎng)對(duì)此揣測(cè)不斷，甚至有傳言說年底即將取消首套房貸利率七折優(yōu)惠。

　　要判斷上述政策取向的可行性，我們不妨先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)三方利益主體進(jìn)行剖析。眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)有三大利益主體，即地方政府、開發(fā)商和購(gòu)房者。如果從三大主體的利益動(dòng)機(jī)出發(fā)，地方政府關(guān)心的是賣地收入，開發(fā)商權(quán)衡的是拿地成本和可能獲得的利潤(rùn)，普通購(gòu)房者擔(dān)憂的是自己的支付能力能否實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夙愿。在這樣的不同動(dòng)機(jī)下，政府關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交，購(gòu)房者關(guān)注房?jī)r(jià)，開發(fā)商則既看成交又看房?jī)r(jià)。

　　為什么在房地產(chǎn)的傳統(tǒng)旺季“金九銀十”之后，就遭遇二套房貸利率上調(diào)的打擊呢？筆者認(rèn)為，這與今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的異常升溫有關(guān)。以領(lǐng)先全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深圳地區(qū)為例，上一輪上漲周期的高點(diǎn)在2007年10月份，一手房成交均價(jià)為17450元/平方米。自今年初房?jī)r(jià)觸底回升以來，房?jī)r(jià)上漲速度異常迅猛，連續(xù)兩個(gè)月房?jī)r(jià)突破2萬元/平方米大關(guān)。其中有低密度高檔住宅入市的影響，更多的則是房?jī)r(jià)泡沫的堆積和釋放。

　　放眼全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，同樣可以發(fā)現(xiàn)類似的情況。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.8%，環(huán)比上漲0.7%，該指數(shù)早已超越了2007年的最高水平。如果說上一輪房?jī)r(jià)上漲，與人民幣升值預(yù)期、剛性需求釋放以及經(jīng)濟(jì)增速較快有關(guān)，那么今年以來的房?jī)r(jià)上漲更多地是對(duì)流動(dòng)性過剩的反映。房?jī)r(jià)泡沫不僅早已顯性化，而且較上一輪上漲周期更嚴(yán)重。我們判斷，在去庫(kù)存化尚未終結(jié)之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的再庫(kù)存化可能就已展開。原因就在于過高的房?jī)r(jià)，不僅會(huì)抑制自住需求，還會(huì)擠出投資需求。

　　回顧上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存化過程，政府扮演了至關(guān)重要的角色。2008年10月，政府出臺(tái)了一攬子房地產(chǎn)新政，其中既有對(duì)首次購(gòu)房的七折利率優(yōu)惠，最低首付款低至兩成，也有土地增值稅、印花稅、契稅等方面的減免，住房公積金貸款利率也相應(yīng)下調(diào)。在此基礎(chǔ)上，央行連續(xù)五次降息，最終房貸基準(zhǔn)利率由7.47%降至5.31%，極大地降低了購(gòu)房者的利息負(fù)擔(dān)。于是，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始逐步回暖，并有了年初的小陽(yáng)春行情。今年以來，為刺激房地產(chǎn)投資的快速回升，6月份又下調(diào)了保障性住房和普通商品住房的最低資本金比例，從而導(dǎo)致了前三季度全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)17.7%的局面。

　　由此，我們就不難理解上述有關(guān)房貸政策收緊的傳聞。如果房?jī)r(jià)一直居高不下，開發(fā)商的利益不會(huì)受損，頂多就是銷售期的延長(zhǎng)而已。自住購(gòu)房者則因房?jī)r(jià)過高難以承受，推遲購(gòu)房或選擇觀望。投資性需求在缺乏足夠成交的背景下，也難以吸引資金的參與。且房?jī)r(jià)上行也會(huì)推高租金覆蓋月供的平衡點(diǎn)，不利于投資性需求的低成本釋放。于是，對(duì)于政府出手的預(yù)期自然在情理之中。一旦成交一直萎靡不振，難免會(huì)影響到開發(fā)商的拿地?zé)崆椋�地方政府的賣地收入必然難以保證。而房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，勢(shì)必影響到相關(guān)上游行業(yè)的需求，加劇鋼鐵、水泥、建材等行業(yè)的產(chǎn)能過剩。在新開工面積縮減的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)投資也會(huì)相應(yīng)下滑，對(duì)于目前以投資拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而言，打擊甚大，這也是政府不希望看到的。

　　但從政府的初衷來看，打擊的對(duì)象應(yīng)該是投資性需求，即擠壓泡沫的過程就是讓市場(chǎng)需求回歸理性的過程。這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)理性降溫，但又不至于損害到自住需求的購(gòu)房者。于是，諸如嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，以及取消首套購(gòu)房利率優(yōu)惠的傳言正好也符合了政府的心理預(yù)期。不過，我們判斷，前者的可能性較大，后者可能時(shí)機(jī)尚未成熟。一切有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策懸念，均需要三方利益主體博弈后方可得知，對(duì)此我們不妨拭目以待。(中國(guó)銀行私人銀行(深圳)投資顧問 陳波翀）

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