《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 勞佳迪 | 上海報道
(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2016年第39期)
9月25日，看起來再尋常不過的一個周日。上海初秋的陽光穿過剛剛開始褪色的行道樹，靜靜灑落在位于商業(yè)核心區(qū)的一間咖啡館內(nèi)。但如果將鏡頭慢慢拉近，卻會發(fā)現(xiàn)這樣溫柔的午后完全無法撫慰眼下被卷入瘋狂樓市的蕓蕓眾生。
美國硅谷歸來的陳述正在雙眉微蹙地講著自己錯過“張?zhí)拼ā卑鍓K的經(jīng)歷。作為被新富階層徹底改變的知名地段，這片人稱“小硅谷”的科創(chuàng)熱土從均價2萬元/平方米漲到7萬元/平方米只用了不到兩年時間。他懊惱的是，若去年痛下決心入場，現(xiàn)在已是身家千萬，這是朝九晚五永遠(yuǎn)無法企及的財富高度。
聽眾楊息文顯得眉飛色舞，通過一連串復(fù)雜的資產(chǎn)運(yùn)作，這個月她已經(jīng)成功擺脫了蝸居于“老破小”的命運(yùn)，等待她的將是市值800萬元的近郊洋房。和先生每月加起來的稅后工資還不足2萬元，卻膽敢欠下銀行630萬元，他們透支的不只是余生的積累，還有從父母婚姻里榨取的最后一點(diǎn)價值——用離婚證換來的首套房資格。
陳述、楊息文的老同學(xué)李舟則馬不停蹄地前來赴約，周末他租車跑遍了蘇錫杭，列入選房名單的板塊包括蘇州工業(yè)園區(qū)、無錫太湖新城和杭州未來科技城。由于2008年入住的嘉定新城幾乎是上海漲幅最緩的板塊，這次他遍覽群書，自制了一整套購房指標(biāo)，儼然像炒房客那樣伺機(jī)“一雪前恥”，忘記了自己剛需人群的身份。
而在隔壁桌上，一位地產(chǎn)顧問正在記事本上奮筆疾書，諸如“樓市的貨幣屬性”“房東決策模型”“逼空式上漲”等等術(shù)語讓坐在對面的涂晶晶喜上眉梢。半年內(nèi)以2800萬元天價買下北外灘兩套豪宅的“闊太”此時更確信未來房價將“一騎絕塵”，她現(xiàn)在迫切想從銀行借到更多低息貸款，好讓手里的剩余現(xiàn)金盡快轉(zhuǎn)化成不動產(chǎn)。
一開始沒有人注意到，咖啡館的角落里還有一個愁容滿面的年輕人。4年前投身這座大都市的李旸在“3·25新政”中被限購剝奪了購房的權(quán)利，近幾個月完全脫離了調(diào)控束縛的上海房價讓他只能為“沒上車”長吁短嘆，在發(fā)給同學(xué)的語音中，他幾近絕望地做出了逃回省城的決定。但同學(xué)的答復(fù)又給了他當(dāng)頭棒喝，在新加入長三角俱樂部利好的發(fā)酵下，合肥房價上半年也暴漲了50%。
這些人的話語間或飄進(jìn)鄰座的耳朵里，這甚至還讓原本陌生的他們發(fā)生了交集。在房價成為街談巷議的當(dāng)下，已買房的、打算買房的、買不了房的人都刻意在公共場合尋找著共鳴。奇怪的是，每個人都不否認(rèn)樓市存在巨大泡沫，但眼下熱門城市的大多數(shù)人依然加倍地纏綿戰(zhàn)場。
他們似乎并不在意狂歡過后會否廢墟遍野，此刻只想像其他人一樣搭上這列名為“樓瘋”的列車，仿佛只有通過鋼筋水泥的澆筑才能建立起安全感，全然不顧它終將駛向何方。
“樓瘋”地圖
上海
小白領(lǐng)夫妻豪賭樓市，2萬月薪背上630萬房貸
從去年下半年開始，上海房價就沒能停下猛漲的步伐。《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)稱上海房價8月同比上漲34.4%，但多個板塊的實(shí)際漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了官方公布的這一平均數(shù)字，例如“新靜安”概念催化的大寧板塊、內(nèi)環(huán)風(fēng)口上的北外灘、受張江科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集群輻射的唐鎮(zhèn)等板塊的漲幅都已接近翻倍。
身為全國公認(rèn)的最有投資頭腦的一群平頭百姓，上海人在去年巔峰時期的股市大牛市中被曝人均賺足20萬元，因?yàn)閾?dān)心存款一夜被樓市蒸發(fā)，自然也不肯缺席這場盛世空前的樓市突進(jìn)。在一家私營企業(yè)做文案工作的楊息文只是普普通通的工薪族，正是這股“全民炒房風(fēng)”的代表人物。
“只要敢下賭注， 沒有什么不可能的。”結(jié)婚已經(jīng)三年的她，一直住在房齡超過30年的“老大樓”里，名下另一套房產(chǎn)也是空間局促的“老破小”，面對記者，她對于自己“倒騰”出一套豪宅頗為得意。就在不久前，父母辦理了離婚手續(xù)，父親凈身出戶，生生為她騰挪出首套房的操作空間。
“我們先以父親的名義買下一套市值800萬元的新房，首付240萬元，以年化6.8%的收益率通過親朋好友借，承諾兩年內(nèi)還清，接著辦理了父母和子女共同作為所有權(quán)人的接力貸，再請包裝公司來‘粉飾’父親的銀行流水單，這樣可以順利從銀行貸出630萬元，包裝費(fèi)用是貸款額的0.8%�！睏钕⑽膶Α吨袊�(jīng)濟(jì)周刊》記者坦言，包裝公司出具假流水已經(jīng)是半公開的秘密，可以突破商業(yè)銀行最多依據(jù)主貸人稅后月薪的一半計算總貸款額的紅線。
在房價繼續(xù)大漲心理預(yù)期的驅(qū)使下，630萬元貸款并沒有成為壓在楊息文心頭的重負(fù)。“我們的操作思路就是賺時差，父親賬戶的公積金可以用來沖半年的還款，半年后我們會拋掉現(xiàn)在住的‘老大樓’，預(yù)計到時候可以賣350萬元，加上一部分存款，不僅用來還清親朋好友的借款本息，還可以抵充幾年銀行貸款，幾年后再根據(jù)當(dāng)時的還款壓力決定是否需要拋掉另一套閑置的‘老破小’，這樣一來，我們完全可以在新買的豪宅里提前享受十幾年�！�
這種操作思路唯一的底氣就來自對未來數(shù)年房價的堅(jiān)定看多，因?yàn)橐坏┓績r大幅下滑，楊息文將出現(xiàn)腹背受敵的斷供危機(jī)。不過，普通工薪族在本輪上海房價暴發(fā)中變身投資客的現(xiàn)象屢見不鮮，正因?yàn)檫@些人的大量入市，本輪樓市大爆炸中，總價相對較低的外環(huán)外板塊始終領(lǐng)漲。
“公司樓盤去年開了第一期，售價是3.8萬元/平方米，很快封盤不賣了，馬上我們還要開第二期，根據(jù)目前附近的行情，最起碼開到7萬元/平方米。”駐扎唐鎮(zhèn)的一家開發(fā)商銷售經(jīng)理馬小姐告訴記者，由于“建倉成本”已經(jīng)堪比內(nèi)中環(huán)，很快普通投資客將不得不退出這個位于2號線地鐵延伸線上的外環(huán)外板塊，而這個價格一年前還是內(nèi)環(huán)內(nèi)的“專利”。
上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，整個8月，上海共成交一手房22548套，最后一周更是連續(xù)5天破千。
環(huán)上海
“衛(wèi)星城”新盤廣告“占領(lǐng)”上海地鐵
上海房價如在云端，讓許多盛宴參與者開始“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”周邊“衛(wèi)星城”。去年11月忽然暴漲的樓市在短短三個多月內(nèi)將原先3萬元/平方米的上海外環(huán)外均價輕松抬上了5萬元/平方米，所謂史上最嚴(yán)的“3·25新政”僅僅讓市場消停了兩個月，上半年尾聲價格再度失控，7月社會融資中有98%是新增房貸，尤其是二手房市場，因?yàn)榉繓|做低房價避稅現(xiàn)象普遍存在，價格早已脫離了紙面數(shù)據(jù)。
人流量巨大的地鐵站所張貼的廣告牌一直是銷售風(fēng)向標(biāo)�！吨袊�(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，去年上半年，上海地鐵沿線廣告牌主打的樓盤地理位置主要在松江、嘉定、浦東臨港新城等上海外郊環(huán)，到了下半年，有11號線直通的花橋廣告鋪天蓋地，這個實(shí)際屬于江蘇的板塊如今價格也從8000元/平方米炒到了2.5萬元/平方米，一眨眼工夫已讓不少動心者高攀不起。
今年上半年，隨著撤縣設(shè)區(qū)的落地和地鐵規(guī)劃的升級，崇明島迅速追平了花橋售價，長興島也異軍突起，區(qū)域地王豪擲47億元勇奪地塊，未來保本售價也已經(jīng)和花橋持平。
而到了下半年，一張張主打“環(huán)上�！备拍畹膹V告被張貼在地鐵車廂內(nèi)的“黃金位置”，欲成上海人新寵。除了昆山，這些“衛(wèi)星城”還包括嘉興、太倉、啟東，除了不限購不限貸的屬性，廣告還特意將“早高峰高鐵參考車次”作為吸睛賣點(diǎn)，其中昆山、嘉興和太倉到上海虹橋全程不過17分鐘、27分鐘和45分鐘。
廣告的狂轟濫炸背后是房價預(yù)期的支撐。位置毗鄰上海的嘉興過去一直被認(rèn)為固步自封，與上海的高速發(fā)展嚴(yán)重脫節(jié)，過去5年一向平穩(wěn)甚至在個別年份還穩(wěn)中有跌的房價在今年上半年尾聲忽然“暴動”，6月爆發(fā)性成交7166套，7月漲幅全國第一，告別“6字頭”，普漲到了均價8000+，而最新拍出的高價地使得未來保本售價直逼2萬元/平方米。
落戶當(dāng)?shù)乜苿?chuàng)園的一家生物醫(yī)藥類公司去年成功完成了C輪融資，原本打算明年沖擊新三板，但由于產(chǎn)品線研發(fā)拓展周期較長，大量現(xiàn)金沉淀在銀行賬戶上，如今飆漲的房價也讓創(chuàng)始人“按捺不住”。
“我們打算將錢都取出來，投資造幾棟研發(fā)大樓，未來還可以出租物業(yè)，不然貶值太快，持有資產(chǎn)總比持有現(xiàn)金強(qiáng)�！边@位創(chuàng)始人對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者如是說。
同樣位于上海都市輻射圈的太倉的樓市也正在經(jīng)歷一輪瘋漲，去年春節(jié)時還以低入住率、高庫存形象映入記者眼簾，半年來整體單價從8000元狂飆到了1.15萬元，1.5萬元單價的新舊樓盤已俯拾即是，學(xué)區(qū)房均價更是接近2萬元/平方米。
蘇杭
江浙“雙子星”房價翻倍，不再是“天堂”
若再將“樓瘋”房價地圖攤開更大的范圍，放眼江浙兩省，曾共享“天堂”之名的蘇州和杭州也成為一對樓市大爆炸的“超新星”。G20的爆紅洗刷了杭州人耿耿于懷的杭州在長三角城市群規(guī)劃中地位輸給南京的失落。
G20結(jié)束的首個周末，一些深圳炒房團(tuán)就不期而至，在杭州未來科技城抓緊置業(yè)，對于這個未來可能媲美深圳南山科技園的“科創(chuàng)圣地”，他們的下手沒有經(jīng)過所謂“糾結(jié)期”。以記者接觸的情況看，僅一個不足10人的深圳小型炒房團(tuán)，今年以來就先后搶購近30套杭州物業(yè)。
9月18日，杭州政府宣布加入限購大軍，而就在執(zhí)行限購的前夜，購房者蜂擁而至，趕赴最后的盛宴。杭州市區(qū)創(chuàng)造了單日商品房銷售3265套的歷史紀(jì)錄，二手房簽約同樣創(chuàng)下新高，達(dá)到1840套，一天5000多套房子的銷量足以抵上過去半個月的總和。
9月20日，杭州迎來限購后的首場土地拍賣。這場土拍時間從20日下午兩點(diǎn)半開始，一直持續(xù)到晚上近7點(diǎn)，所拍賣的宅地溢價率最高超過了300%。
“和杭州未來科技城一樣‘一房難求’的還有蘇州工業(yè)園區(qū)，今年漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了蘇州傳統(tǒng)老城區(qū)觀前街一帶，蘇州新地標(biāo)‘東方之門’就在金雞湖畔，屬于工業(yè)園區(qū)，還有位于吳江區(qū)的太湖灣一帶也是熱點(diǎn)。”在對蘇杭市場充分踩點(diǎn)之后，李舟告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，目前這些處于未來城市發(fā)展功能區(qū)內(nèi)、人口流入呈正向的板塊里，容積率不到1、綠化率30%以上、離地鐵口半徑1公里內(nèi)的高性價比新盤已經(jīng)寥寥無幾。
據(jù)悉，去年10月，蘇州工業(yè)園區(qū)均價還只有1.5萬元/平方米左右，目前已經(jīng)一路飆升到了3.2萬元/平方米，足可抵上上海某些熱門板塊的漲幅。
8月12日，蘇州重啟限購，但觀察執(zhí)行一個月后的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，樓市依然熱度未減。9月19日到9月25日期間，蘇州樓市住宅類房源共成交3574套，環(huán)比漲幅高達(dá)55.12%，成交面積漲幅也超過了50%，而在9月26日，上半年還是蘇州價格洼地的吳江也拉開了限購的大幕。
泛長三角
南京開發(fā)商搶地全拼搖號，合肥頂級豪宅被秒
事實(shí)上，蘇杭只是民間資本洶涌的長三角俱樂部房價猛漲的兩個縮影，作為長三角唯一的“特大城市”，南京樓市當(dāng)然也是“瘋情”澎湃。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，南京8月同比上漲38.8%，超過了上海的漲幅，相對應(yīng)的實(shí)際漲幅可想而知。2016年前8個月南京二手房成交10.74萬套，比去年全年成交量還多出1.3萬余套，新房庫存只夠賣兩個月。
南京的“地王潮”更是奪人心魄。9月19日上午，江寧正方新城地塊經(jīng)過182輪慘烈競拍，最終因?yàn)檫_(dá)到最高限價不得不擱淺等待搖號決勝。正當(dāng)看客們尚未回過神之際，20日7幅宅地全部超出限價，開啟了南京地王的“搖號時代”。
據(jù)少數(shù)獲準(zhǔn)現(xiàn)場觀摩的媒體人回憶，當(dāng)天土拍剛一“開閘”，1分鐘內(nèi)已經(jīng)有50輪競拍，最終以每場3~5分鐘的速度沖到“現(xiàn)房銷售待確認(rèn)”的地步，并以平均15分鐘進(jìn)入搖號。有觀點(diǎn)戲稱，這些沖破最高限價的地塊，深刻影響了周邊房價，附近“有房族”每5分鐘賺足1萬元/平方米。截至目前，今年南京已經(jīng)出現(xiàn)25宗總溢價率超過100%的地塊。記者注意到，南京新房庫存量持續(xù)走低，已經(jīng)連續(xù)5個月低于3萬套，供需失衡刺激下的南京樓市，房價一天一個樣，局部樓盤高達(dá)5萬元/平方米，直接叫板上海。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年8月，南京在全國省會城市房價排行榜上位列第三位，均價超過2萬元/平方米，已經(jīng)趕超廣州。
而最晚加入“長三角俱樂部”的合肥更是樓市殺出的一匹黑馬，當(dāng)?shù)厝朔Q買房變成了一場體力、運(yùn)氣、關(guān)系甚至是人品的終極較量。據(jù)悉，中秋加推的位于主城區(qū)東部的樓盤252套房源有700人現(xiàn)場爭搶，下轄的肥東縣336套房源則在暴雨中引來近千購房者。
從價格看，相比今年3月的備案價格，前一個樓盤每平方米單價已經(jīng)跳漲了4000元，漲幅將近50%；而“東大門”肥東雖然只是一個縣城，半年內(nèi)房價也積累了類似漲幅，新房均價如今都已經(jīng)過萬，商品房消化周期已經(jīng)低至1.6個月。
9月24日，合肥最貴豪宅開盤，開盤當(dāng)日1小時產(chǎn)生6億元銷售額，高層產(chǎn)品被哄搶一空。前一天，土拍市場的表現(xiàn)更讓合肥坐實(shí)了二線城市“房價四小龍”的寶座，單日11宗地塊平均溢價率達(dá)到250%，其中3宗溢價超300%。
北深
深圳爆出“20萬+”樓盤，首都現(xiàn)恐慌性買盤
雖然近期的房價暴漲輪轉(zhuǎn)到了強(qiáng)二線城市，但和上海一樣最早在“樓瘋”中扮演主角的北京和深圳市場如今也都走出了調(diào)控政策發(fā)布后的沉寂期。
記者從深圳各個區(qū)域一手新盤最新內(nèi)部數(shù)據(jù)看到，在南山區(qū)已有樓盤均價達(dá)到21萬元/平方米，達(dá)到19萬元/平方米的樓盤也有3個。“現(xiàn)在關(guān)內(nèi)的羅湖、福田、南山、鹽田4個區(qū)新盤均價普漲到了‘10萬+’，‘15萬+’的新開樓盤占到了絕大多數(shù)，關(guān)外的寶安區(qū)和龍崗區(qū)也不乏‘8萬+’、‘9萬+’的新盤，基本消滅了均價低于5萬元的樓盤。”一位地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫資深人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，就連新成立的龍華新區(qū)單價也都賣到了7萬元、8萬元，要想找單價略低于5萬元的一手新房目前只能去距離市中心30多公里開外的光明新區(qū)。
近日，美國經(jīng)濟(jì)咨詢公司Longview Economics一項(xiàng)最新研究顯示，目前深圳已成為全球房價第二貴的城市，僅次于加州圣何塞。
但這并不意味著北京就不是遍地“10萬+”的現(xiàn)狀。記者登錄北京市住建委官網(wǎng)，隨機(jī)查看發(fā)現(xiàn)，距離市中心20公里左右的部分新開樓盤售價也都在10萬元/平方米的水平，而這一度只是占據(jù)了北京不少重點(diǎn)中小學(xué)教育資源的西城區(qū)學(xué)區(qū)房的“特權(quán)”。
“我們不久前以200萬元的價格賣掉了自己的一套一居室，當(dāng)時打算換一套兩居室，但是流程還沒走完，看來看去還是換不動，房價又飆上去了，房東每天都在跳價，我們實(shí)在擔(dān)心踏空，正好有老鄰居在賣房，我們就趕緊買了回來，所以最后只是換了個門洞，還多加了50萬元�！痹趪笞鲐攧�(wù)工作的汪女士連嘆自己當(dāng)時的魯莽。
而今年1—6月北京住宅市場半年成交量195646套，同比增長58.1%，占去年全年成交量301010套的2/3，迎來7年以來最火爆的市場行情。二手房交易方面，北京西城區(qū)堪稱北京“樓瘋”的典型樣本，如德勝門學(xué)區(qū)和西單附近的西長安學(xué)區(qū)，方圓1.5公里范圍內(nèi)的所有二手房價格都達(dá)到了10萬元~ 12萬元/平方米，平均房齡在20年到25年；而金融街的二手房，無論是否帶學(xué)區(qū)，價格都達(dá)到了13萬元~18萬元/平方米。
內(nèi)陸省會
省會城市房價“火燒連營”
一線城市和強(qiáng)二線城市的“樓瘋”就像是一場傳染病，一圈圈向外擴(kuò)散，隨著部分城市限購限貸政策的頻頻落地，這股搶房的勁風(fēng)終于刮到了內(nèi)陸省城。和前兩年只漲北上深不同，今年以來的“瘋情”已經(jīng)形成了“群城亂舞”的形態(tài)。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者查看國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，與7月相比，31個省會城市中(除拉薩未發(fā)布相關(guān)數(shù)據(jù)外)，8月新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有29個，下降的城市僅有烏魯木齊1個。其中，尤以近億人口支撐的中原腹地城市鄭州的漲幅最為亮眼，環(huán)比5.6%的漲幅排名第一，合肥屈居其后。
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉坦言，一二線城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅均比上月有所擴(kuò)大。而據(jù)記者了解，鄭州樓市二手房交易價格的環(huán)比增幅同樣領(lǐng)跑全國，堪稱“雙料冠軍”。據(jù)悉，鄭州8月二手房成交均價已經(jīng)逼近1萬元/平方米，而不少本地網(wǎng)友吐槽稱“1.2萬元/平方米以下很難挑到好房子”。因?yàn)槿呵榻箲]，鄭州甚至還出現(xiàn)土地使用證都沒辦好就違規(guī)開盤售房的現(xiàn)象，擔(dān)心錯過行情的購房者則不顧風(fēng)險紛紛掏錢。
最近幾天，一則“武漢即將出臺限購政策”的消息刷爆朋友圈，消息甫出就為這個地理位置得天獨(dú)厚的“九省通衢”火爆的樓市再添一把烈火。
2016年上半年，武漢有18個項(xiàng)目開盤即售罄，連夜排隊(duì)、搖號買房、偷偷開盤、千人搶房的橋段層出不窮，“日光”已成為武漢樓市的常態(tài)。上半年交易量已經(jīng)超過2012年武漢樓市全年成交量的總和。數(shù)據(jù)顯示，武漢8月各大片區(qū)中僅有3個片區(qū)的均價在9000元/平方米以下，多達(dá)8個片區(qū)均價過萬，和鄭州一起跑步奔向全城萬元單價時代。
同樣受“瘋情”鼓舞的還有長沙樓市。記者從長沙韶山南路某樓盤銷售處聽到的說法是，每天接待量達(dá)到了200人以上，日日加班，不乏清晨6點(diǎn)排隊(duì)買房的情況。目前，長沙新房庫存周期降至5個月，梅溪湖等多個板塊鬧起房荒，一房難求。長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，9月11日—17日這一周，長沙樓市連續(xù)兩周突破5000套。而8月市內(nèi)六區(qū)新建商品住宅成交面積同比上漲25.89%，成交均價為6593元/平方米，同比上升了17.82%。
由華東、華中起始的“樓瘋”也讓少數(shù)西部省會從中分得了一杯羹。比如天府之國成都9月中旬開出的新盤，首日600套房源遭到了3000組客戶爭搶，開盤兩小時即告“空盤”，在接受第二批預(yù)約的前夜，300余人通宵排隊(duì)。古都西安則在來自鄭州、合肥、北京、新疆甚至廣西的外地投資者的合抱下，為“金九”遞交了不錯的成績單。
三四線城市
去庫存節(jié)奏略加快，漲幅依然“溫吞水”
如果追溯到去年下半年這波行情的肇始，其源自中央對三四線城市樓市去庫存的喊話。三四線城市力推購房補(bǔ)貼政策吸引買手，但在偏寬松的貨幣政策背景下，資金自覺向更保值增值的一二線城市聚攏，一度令所謂去庫存大戰(zhàn)倍感尷尬。
不過，在數(shù)月發(fā)酵和過熱城市推出調(diào)控政策后，三四線樓市確實(shí)有一些復(fù)蘇的跡象。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2016年8月中國35城新建住宅總庫存，已經(jīng)連續(xù)13個月錄得同比下滑，存銷比更回到5年前的水平，值得一提的是，過往一二三線城市的庫存表現(xiàn)通常顯得分化，但8月三類城市的庫存同環(huán)比均下降，環(huán)比降幅分別為4.3%、0.5%和0.2%，同比降幅分別為20.1%、4.1%和1.1%。
從價格看，以70城市新建住宅價格數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有64個和57個，分別比上月增加了13個和6個。70城中，新建商品住宅價格環(huán)比增幅1.3%，三線城市雖然不如一線城市有3.4%的漲幅，但是也微漲了0.6%。
據(jù)安徽媒體報道，安徽省內(nèi)部分三四線城市樓市回暖。比如蕪湖出現(xiàn)一棟樓開盤50分鐘售罄，以及兩天兩夜排隊(duì)買不到房的現(xiàn)象，新房價格在8月環(huán)比漲了3.68%，而六安、滁州等地房價也有所上漲。
但據(jù)安信證券報告分析，目前論“猛烈漲幅”基本還是集中在有限的幾個一二線城市，除此以外的廣泛地區(qū)房價漲幅總體溫和有限。記者注意到，70城中，2015年1月至今，房價累計漲幅超過6%的城市一共只有20個，除了惠州以外，其余都是一二線城市，而剩下50座城市的漲幅尚未形成氣候。
(如無特殊說明，文中受訪者皆為化名)
“樓瘋”帶給實(shí)體經(jīng)濟(jì)的傷害有多大
若干年前，溫州這片中國民間資本最活躍的土地上，流傳著一種說法：忙著主持“前店后廠”的老板們辛苦一年的利潤遠(yuǎn)不如他們的“太太團(tuán)”閉著眼睛買房來得多。后來，果然一場經(jīng)濟(jì)下滑的風(fēng)暴席卷了這座城市昔日的商業(yè)麗景，留下的是“十店九關(guān)”的冷清局面。
但事實(shí)上，這個故事真正的結(jié)局并不只是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的衰退，繁榮一時的房地產(chǎn)業(yè)也沒能在當(dāng)?shù)亓粝抡嬲倪z產(chǎn)，整個溫州樓市陷入了長達(dá)數(shù)年的深度調(diào)整。這恐怕是一個關(guān)于中國經(jīng)濟(jì)最糾結(jié)的命題：實(shí)體經(jīng)濟(jì)與高房價之間，總是既對立又依存。
如今，溫州的這段往事一再被關(guān)心中國經(jīng)濟(jì)未來的人們提起。這波愈演愈烈的“樓瘋”也清晰勾勒出中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的尷尬：當(dāng)經(jīng)營企業(yè)利潤逐年下滑而樓市誘惑滿滿，當(dāng)年那種溫州式的悲劇會否星火燎原？
一組來自國家統(tǒng)計局的官方數(shù)據(jù)證實(shí)了這種設(shè)想的可能性。今年上半年全國民間固定資產(chǎn)投資增速已經(jīng)暴跌到2.8%，這依稀透露出高房價帶來的最大懸疑：當(dāng)民間資本對經(jīng)營實(shí)體經(jīng)濟(jì)意興闌珊，一二線城市樓市成為資金避險最大的蓄水池，中國經(jīng)濟(jì)又該何去何從？
民資去哪兒了？恐“脫實(shí)入虛”
這是一筆誰都會算的賬：中國每年的廣義貨幣M2正以13%、14%的速度增長，意味著企業(yè)利潤躺在賬戶里正以這個速度被稀釋，在人口紅利漸漸消失、用工成本大幅提升、外貿(mào)環(huán)境不理想、融資難等痼疾的困擾下，傳統(tǒng)制造業(yè)的利潤常年低于10%；而天平另一端，過去數(shù)年一線城市的房產(chǎn)資產(chǎn)大致以每4年翻倍的速度增值，遇到類似“樓瘋”這樣的“大年”，僅一年價格就能輕松增長50%以上。
那么，是造工廠還是炒房子？如果說過去還有許多企業(yè)家對這道經(jīng)濟(jì)選擇題深感迷惘，如今不可否認(rèn)部分民間資本已然悄悄游離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)�！吨袊�(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，以房產(chǎn)資產(chǎn)被各路資本捧作“硬通貨”的上海為例，長期作為國資重鎮(zhèn)和外資集聚的開放窗口，目前房地產(chǎn)業(yè)成為民間投資的首選關(guān)注領(lǐng)域。
有官方數(shù)據(jù)為證：今年上半年，上海民營企業(yè)完成房地產(chǎn)投資576.97億元，同比增長8.7%，雖然隨著泡沫和風(fēng)險的加劇，增速已較去年回落了8.9個百分點(diǎn)，但民企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資在固定資產(chǎn)投資總額中的占比接近80%。與此同時，上半年上海民企的工業(yè)投資卻同比暴跌了18.6%。房地產(chǎn)和工業(yè)投資“一升一降”背后，無法避言上海的民間投資確實(shí)存在“脫實(shí)入虛”的傾向。
相似情況也發(fā)生在北京。國務(wù)院督查組曾調(diào)研稱，今年1—4月，北京有80%的民間投資投向房地產(chǎn)，方向和結(jié)構(gòu)也非常單一。
作為傳統(tǒng)制造業(yè)集聚地的珠三角，雖然得益于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)而數(shù)據(jù)相對好看，但同樣展現(xiàn)出民間投資對房地產(chǎn)業(yè)的倚重和青睞。記者注意到，今年上半年廣東房地產(chǎn)民間投資達(dá)到了3873.31億元，同比增長22.4%，在整個廣東民間投資中比重達(dá)到45.1%，接近半壁江山，占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他行業(yè)。事實(shí)上，東莞、惠州、佛山、中山、珠海等傳統(tǒng)制造業(yè)重地近期房價也都積累了較高漲幅，成為吸引資本的“誘餌”。
耐人尋味的是，從官方公報呈現(xiàn)的固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)出發(fā)，其實(shí)僅能觸碰到民資投資房地產(chǎn)業(yè)的一隅，究竟有多少民資涌入流通環(huán)節(jié)參與炒房，仍是無法破解的謎，但M1數(shù)據(jù)還是明白無誤地顯示出企業(yè)正大量收縮投資，大筆資金停留在銀行活期賬戶上，最終催生資產(chǎn)泡沫也不足為奇。
據(jù)悉，去年3月M1增速僅有2.9%，此后M1增速幾乎一直處在上升通道中，2016年8月，M1增速達(dá)到25.3%。而當(dāng)下除了進(jìn)入樓市，民間資本缺少其他對等回報率的投資渠道。
已有上市公司賣房“求生”
“樓瘋”席卷下的一線城市，房價只能用“沒有最高，只有更高”來形容，正當(dāng)北上深優(yōu)質(zhì)板塊已經(jīng)難覓單價10萬元以下的樓盤時，這樣驚人的居住成本也讓上市公司汗顏。《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解到，從上半年成績單來看，2926家上市公司中有395家面臨凈利潤為負(fù)的尷尬局面，這其中還不包括各種注資、重組后財務(wù)數(shù)據(jù)優(yōu)化的殼資源，另有115家上市公司凈利潤雖為正但不足500萬元，而這500萬元僅是想要購買上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一居室的最低要求。
但“樓瘋”下的樓市還是成了一些上市公司緊抓不放的救命稻草。9月21日，*ST寧通B(200468.SZ)公告稱將以公開掛牌方式轉(zhuǎn)讓北京西城區(qū)槐柏樹街的兩套學(xué)區(qū)房，由于戶型都在140平方米以上且單價超過10萬元/平方米，評估值達(dá)到了2272萬元，如果轉(zhuǎn)讓成功，這家已經(jīng)連續(xù)兩個會計年度虧損的企業(yè)避免退市的可能性就將大大增加。
而打起賣房創(chuàng)收算盤的上市公司并非只此一家。9月22日，海航創(chuàng)新(600555.SH)也公告出售一處位于上海世紀(jì)大道房產(chǎn)的收益。房產(chǎn)原值為5695萬元，以8200萬元的價格轉(zhuǎn)讓。諷刺的是，海航創(chuàng)新出售的此處房產(chǎn)本為抵債房，也就是因收不回欠款獲得的房產(chǎn)，如今卻成為自己扭虧為盈的希望。2016年上半年，海航創(chuàng)新虧損金額為1836萬元。
同一天，云賽智聯(lián)(600602.SH)以5.03億元的價格成交了一筆上海房產(chǎn)�？鄢摲慨a(chǎn)賬面成本、因交易發(fā)生的期間費(fèi)用和相關(guān)稅金后，實(shí)現(xiàn)收益高達(dá)1.86億元。而今年上半年云賽智聯(lián)凈利潤雖然同比增長高達(dá)96.27%，但僅為7073萬元，還不及賣房收益的一半。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，A股有1300多家上市企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，金額合計高達(dá)5874.2億元，與去年底相比增加了300多億元；與2013年相比，增幅高達(dá)67.4%。其中，有近90家上市企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)在10億元以上。
眼下樓市和實(shí)體經(jīng)濟(jì)顯然已成“蹺蹺板”形態(tài)，未來可能會有更多上市公司感染“樓瘋”選擇賣房粉飾業(yè)績。有觀點(diǎn)認(rèn)為，“樓瘋”的內(nèi)在邏輯加快了傳統(tǒng)制造業(yè)的洗牌和衰落，這確實(shí)打開了產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的通道，但新興產(chǎn)業(yè)能否就此崛起對于中國經(jīng)濟(jì)的未來將起著決定性作用，現(xiàn)在看來還是未知之?dāng)?shù)。
中國改革發(fā)展研究基金會副理事長劉世錦就對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者坦言，一線城市房價上漲已經(jīng)達(dá)到瘋狂地步，對企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)也是有損害的，“排除經(jīng)濟(jì)泡沫干擾、抑制房地產(chǎn)及股市泡沫是培育有利于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的軟硬環(huán)境中很重要的方面，房價大漲使整個社會的創(chuàng)新成本在上升，房價、地價是城市的基礎(chǔ)價格，這類價格上去了，創(chuàng)新相關(guān)的許多成本都上去了，尤其是作為創(chuàng)新主體的年輕人的生活成本上升，會形成很大壓力�！�
銀行對企業(yè)“惜貸”，押寶房貸
“樓瘋”對中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的另一個重大影響在于“錢袋子”的變相收緊，新增貸款數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示出銀行貸款投放的明確傾向。上半年高達(dá)四成的新增貸款流入房貸市場已令人唏噓，豈料最新公布的7月信貸數(shù)據(jù)更是讓人震驚。央行數(shù)據(jù)顯示，7月新增人民幣貸款4636億元，其中住戶部門貸款4575億元，這也就意味著房貸幾乎占據(jù)了7月新增貸款的全部。與此同時，非金融企業(yè)貸款減少了26億元。
針對這種貸款投向結(jié)構(gòu)問題，央行相關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示，從住戶部門貸款看，今年增長確實(shí)比較突出，當(dāng)然主要與不少城市房地產(chǎn)市場升溫有關(guān)，前7個月平均每月個人中長期住房貸款都接近4000億元。
東吳證券報告還指出，上半年銀行新增貸款僅0.5%投向制造業(yè)，新增貸款中制造業(yè)和批發(fā)零售業(yè)占比相較年初分別降低了14.7和12個百分點(diǎn)。
除了央行信貸數(shù)據(jù)，各大銀行上半年的成績單也在傳遞著房貸迅猛增長的信號。作為傳統(tǒng)的個人房貸供給大戶，建設(shè)銀行上半年新增個人住房貸款4077.82億元，同比增長14.7%；農(nóng)業(yè)銀行新增個人住房貸款也達(dá)到3110億元，同比增長16.11%。
“從風(fēng)險管控上看，房地產(chǎn)可以做抵押，風(fēng)險相對比較小，整個房地產(chǎn)市場又比較成熟，房產(chǎn)處置和變現(xiàn)比較容易，在中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)調(diào)整和利率下行的大環(huán)境下，上半年中國30家上市銀行持續(xù)面臨盈利增速放緩、息差收縮、不良貸款‘雙升’和資本充足率下降的壓力，銀行選擇房貸業(yè)務(wù)作為發(fā)展重點(diǎn)方向也是不得已�！逼杖A永道中國金融業(yè)合伙人王偉接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時如是解釋。
相比之下，銀行對公司類貸款的投放顯得頗為“吝嗇”，甚至出現(xiàn)同比增速大幅放緩的現(xiàn)象。財報顯示，上半年中國建行的公司類貸款較上年末僅新增627.96億元，微增1.09%；農(nóng)行較上年末新增1175.58億元，但與去年同期相比甚至少增超過2000億元。
但是，這種現(xiàn)象也引起了外界對系統(tǒng)性風(fēng)險的擔(dān)憂。海通證券在一份最新發(fā)布的報告中稱，新增房貸占GDP比重正在迅速提升，經(jīng)濟(jì)存在泡沫化風(fēng)險，日本即使在房產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的1989年，居民新增房貸占當(dāng)年GDP的比重也未超過3.0%，而2015年中國新增購房商貸+公積金貸款占GDP比重為4.9%，今年上半年更是達(dá)到了7.7%。
開發(fā)商陷入紙面富貴？
“在美國和英國，無論是摩根士丹利和標(biāo)準(zhǔn)普爾的全球產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，還是倫敦金融時報的全球分類體系，都是將房地產(chǎn)業(yè)列入虛擬經(jīng)濟(jì)范疇，而國家統(tǒng)計局制定《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類與代碼》時，房地產(chǎn)投資還是作為單獨(dú)門類存在，大體是歸入了實(shí)體經(jīng)濟(jì)子部門的口徑，但實(shí)際上，一線城市和強(qiáng)二線城市的房價早已經(jīng)具有明顯的金融屬性，對于GDP的真實(shí)貢獻(xiàn)反而是非常有限的。”央行某省級分行一位資深人士對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析。
在上述資深人士看來，房地產(chǎn)價格的基本構(gòu)成要素中，只有建筑和裝修可以啟動內(nèi)需，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，“在總的用度支出中，流向政府的土地和稅收一般占到了一半之多，上海開發(fā)項(xiàng)目流向政府的份額最高，可以達(dá)到60%以上，我們測算過，一個人若花100元可支配收入買入房子，其實(shí)只有不足30元拉動了內(nèi)需，其他都被政府和開發(fā)商劃走了�！�
不過，開發(fā)商在此輪“樓瘋”中恐怕也只是賺收入不賺利潤，最大的問題是成本掣肘。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年前8月拿地最積極的前50家房企平均拿地成本為7077.8元/平方米，而在2015年同期，拿地平均成本只有4261元/平方米，也就是企業(yè)拿地平均成本增加了66%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析，盡管樓市“妖風(fēng)陣陣”，但地價透支了開發(fā)利潤，房企早已不再是“暴利時代”，只不過淪為銀行打工族，“從2015年開始，房企就出現(xiàn)增收不增利潤的現(xiàn)象，寬松的房地產(chǎn)政策雖然刺激了房地產(chǎn)市場探底回升，但上漲的一二線城市不代表全國市場。雖然全國一二線城市回暖，但三四線依然處于調(diào)整過程中，以價換量還在持續(xù)。即使是一二線城市相對樂觀，但過多的豪宅項(xiàng)目，也逐漸影響了房企的去化速度�！�
從上半年財報看，135家房企的凈利潤率只有8.15%，而以前即使在成交慘淡的2015年同期利潤率也有10.1%——遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及多個城市房價的漲幅。盡管房企營業(yè)收入漲幅高達(dá)37.11%，但凈利潤漲幅低于營業(yè)收入漲幅。
以萬科和保利地產(chǎn)為例，這兩家銷售金額超過千億元的企業(yè)上半年的營業(yè)收入增幅分別為49%、30%，但歸屬母公司股東的凈利潤增速分別只有10.42%和0.21%。
在“樓瘋”背景下，中國企業(yè)幾乎沒有贏家。盡管近年來一線城市的房價高居不下，去年初中央打響去庫存戰(zhàn)而造成寬松的購買政策環(huán)境，但中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院曾發(fā)布報告顯示，去年前三季度房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻(xiàn)率僅有0.04個百分點(diǎn)，幾乎落入負(fù)增長貢獻(xiàn)軌道。
缺席本輪樓市“狂歡”，
昔日溫州炒房團(tuán)今安在？
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 勞佳迪 | 上海報道
他們衣著不算光鮮，沒有名牌傍身，脖子上卻纏著一條粗大的金項(xiàng)鏈，與其說是為了炫富，不如說是以金石玉器討個吉利；他們結(jié)隊(duì)而來，手里還拿著大巴上發(fā)送的免費(fèi)面包，一邊掏出手機(jī)用難懂的方言高談幾句，一邊往嘴里塞上幾口；鐘情熟人借貸的他們極少刷卡，似乎對現(xiàn)代金融體系沒有多少安全感，幾百萬的大額進(jìn)出都喜歡搬用現(xiàn)金——盡管紅極一時的溫州炒房團(tuán)如今極盡低調(diào)，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者還是能從一些資深地產(chǎn)銷售的口中拼湊出他們當(dāng)年的肖像。
據(jù)說在鼎盛時期，僅樂清永嘉一帶就有8萬人涉足炒房，溫州百強(qiáng)企業(yè)榜單上的40多家地方制造業(yè)大亨無一不醉心于房地產(chǎn)游戲，其中賺得盆滿缽滿的自然大有人在，但也不乏在后來一輪接一輪的政策調(diào)控中輸光老本的樓市棄卒。
而現(xiàn)在，這些曾經(jīng)令其他躊躇在高房價面前的購房人聞風(fēng)喪膽的神秘“兵團(tuán)”仿佛銷聲匿跡。就以上海樓市為例，去年秋至今經(jīng)歷了房東一日連跳三次價的超級賣方市場、外環(huán)外地段拍出5萬樓板天價的土地盛宴、為了抑制房價揮落的“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策，以及最近出于恐懼政策升級而出現(xiàn)的一幕幕離婚鬧劇，但期間溫州炒房團(tuán)卻一直沒有露面。
記者從多方了解到的情況也都指出，雖偶有散兵游勇依然“戀戀樓市”，但素來抱團(tuán)的溫州人更多地選擇了“退隱”江湖，除了在浙江省會杭州的售樓處仍有蹤跡，他們幾乎成了本輪房價瘋漲最意外的“局外人”。
溫州籍“地產(chǎn)網(wǎng)紅”紛紛改行
在炒房團(tuán)最八面威風(fēng)的時代，溫州地產(chǎn)圈曾經(jīng)出現(xiàn)過曝光率頗高的網(wǎng)絡(luò)紅人，和普通網(wǎng)紅賣賣面膜、秀秀直播的生活不同，溫州籍的地產(chǎn)網(wǎng)紅在社交圈長袖善舞，善于調(diào)動大量本地人脈資源，充當(dāng)開發(fā)商掮客和幕后推手的雙重身份。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，近年來，當(dāng)年的代表人物已不再以撮合炒房為生，公眾視野里關(guān)于溫州炒房團(tuán)的炒作也就此褪色。
“二月丫頭”在溫州地產(chǎn)圈曾是“名媛”。很多人都還記得2009年上海首套房貸款可以超過八成，大量購房者直接下“盲訂”的盛況，那時“二月丫頭”熱火朝天地扮演著溫州知名“看樓團(tuán)”經(jīng)紀(jì)人的角色，不僅是躍躍欲試想要樓市淘金的溫州老鄉(xiāng)在上海的重要聯(lián)絡(luò)人，也是溫州炒房圈頗具威信和號召力的組織者。她領(lǐng)銜的上海溫州投資置業(yè)精英會更是溫州在上海最大的炒房團(tuán)之一，2010年巔峰時期幾乎周周組團(tuán)。
“她原名叫章蕾，自己就是溫州人，長得漂亮，頭腦還靈活，早在10年前就在微博炒紅自己，成了溫商對外的一張名片，后來在報社做經(jīng)營工作，想到了用帶溫州看房團(tuán)換開發(fā)商廣告的辦法，其實(shí)這一招溫州幾家報社早就用過，但因?yàn)樗蔷W(wǎng)紅，一下子就樹立了自己的品牌�！睖刂莩捶繄F(tuán)曾經(jīng)的核心人士顏文(化名)告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者。
據(jù)顏文介紹，“二月丫頭”的網(wǎng)紅模式大約紅火了七八年，她的辦公地點(diǎn)一度設(shè)在上海靜安區(qū)長壽路附近，距離上海的高端商圈靜安寺不遠(yuǎn)，“溫州人喜歡抱團(tuán)，一傳十十傳百，當(dāng)時的投資客沒有不知道她的，相當(dāng)于一個地產(chǎn)顧問�！�
不過，“二月丫頭”在地產(chǎn)熱點(diǎn)新聞中的最后一次亮相還是2012年。因?yàn)椴粷M上海出臺針對單身非戶籍人口的限購政策，她公開“約架”過上海房管局，但在這次博眼球之后便漸漸脫離了地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的身份。
“聽說她轉(zhuǎn)行開過一家國際交流服務(wù)公司，做做展會、旅游項(xiàng)目。”顏文如是透露。而記者從其他渠道獲知，“二月丫頭”今年還現(xiàn)身合肥，當(dāng)起了魚丸連鎖小吃店的創(chuàng)業(yè)老板。
而她的紅人搭檔孔帥也在差不多相同的時間選擇了沉寂。這個“二月丫頭”曾經(jīng)的伙伴最后一次以“看樓團(tuán)”經(jīng)紀(jì)人身份出現(xiàn)在公眾面前還要追溯到2013年，此時距離最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策在溫州落地已有兩年，溫州的民間借貸危機(jī)也在不斷發(fā)酵，炒房團(tuán)昔日代言人們大多選擇了噤聲。
根據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者的了解，曾多次為“炒房團(tuán)”發(fā)言、號稱帶過6萬溫州人炒房的孔帥，此后從事過開發(fā)商韓國濟(jì)州島項(xiàng)目的運(yùn)營工作，如今已退出公眾視野。
前炒房團(tuán)成員稱被“嚇破膽”
即使是去年房價大放異彩的明星城市深圳，以及今年漲勢如虹的上海樓市，也都沒能吸引素有“東方猶太人”之稱的溫州炒房團(tuán)殺出“回馬槍”。
去年年初，深圳房價抬頭，每平方米單價從不足3萬元一舉突破了4萬元，今年年中更逼近6萬元，這種漲勢不禁令人回想起溫州炒房團(tuán)“家門口”涌動過的樓市瘋狂：2010年溫州房價從8000元/平方米漲到2.5萬元/平方米，次年又漲到3.5萬元/平方米左右。但當(dāng)年溫州樓市類似的凌厲漲幅是在本地投資客雄厚資金的哄抬之下，炒房團(tuán)在深圳房價的這一輪暴漲中卻完全沒有形成氣候。
“拿上海來說，溫州人炒熱的其實(shí)是第一波上漲周期，2008年上海古北豪宅開盤，溫州人占到購房者的80%～90%，2011年以后的購買力就比較零星了，還沒有碰到過大批團(tuán)購的行為，經(jīng)過2011年、2012年的洗禮，上海清洗掉了大多數(shù)投機(jī)盤，所以這次的上漲動力還是來自改善型自住需求�！币晃辉谏虾鞘忻罎L打十幾年的地產(chǎn)顧問對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析。
作為組織者之一，《溫州晚報》房產(chǎn)部的負(fù)責(zé)人還對本世紀(jì)初溫州第一個炒房團(tuán)浩浩蕩蕩“登滬”的景象記憶猶新，157人坐滿了三節(jié)火車車廂，三天之內(nèi)便將100多套房子收入囊中。凈賺5000萬元的消息傳回老家，從此掀開了溫州人大范圍炒房的大幕——但這樣的場景已是不復(fù)再現(xiàn)的回憶，變成了自家人茶余飯后的談資。
“后來幾年參與炒房的并不都是早期的‘土財主’‘太太團(tuán)’，有許多只是平頭百姓，湊個二三百萬，每天坐著大巴四處看房，排隊(duì)買樓花(指未完工的物業(yè))，還有不少是公務(wù)員、老師，這在全國炒房團(tuán)里是一個特殊現(xiàn)象，這些人有文化、較理性，資金也有限，一方面被后來一系列宏觀調(diào)控?fù)踉陂T外，另一方面也被政策‘風(fēng)向’嚇破膽，不敢再輕易入市�！痹�(jīng)褲腰上系過30多把上海住宅鑰匙的投資客于先生告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，他當(dāng)時所在的炒房團(tuán)成員就包括了數(shù)位參與市政規(guī)劃、熟悉城市建設(shè)的官員，還有不少來自銀行的中產(chǎn)階層，以及溫州本地院校的教職人員。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，2011年成為溫州炒房團(tuán)的一個重要心理節(jié)點(diǎn)。這一年初，國務(wù)院頒布“新國八條”，并且開啟了加息通道，和以往經(jīng)歷的幾次宏觀調(diào)控不一樣的是，此次又適逢溫州本土經(jīng)濟(jì)由盛轉(zhuǎn)衰的拐點(diǎn)，對溫州投資客可謂雪上加霜。
彼時，由于持續(xù)近10年的炒房成風(fēng)，溫州本土的實(shí)體經(jīng)濟(jì)加速空心化，原材料成本激增、工人薪資增長、國際市場動蕩等因素令溫商接連跑路，在私人拆借、互保聯(lián)保繁榮的溫州，民間借貸危機(jī)一觸即發(fā)，資金斷流成了炒房團(tuán)最大的噩夢。
“當(dāng)初炒房團(tuán)金字塔最頂端的投資客就是做轉(zhuǎn)賣的，先通過民間借貸籌錢，把整棟樓或整條街商鋪都拿下來，再轉(zhuǎn)手賣人，賺取差價，這些加杠桿的人基本都在幾年前被打擊得一蹶不振，甚至自尋短見，再也沒有實(shí)力來參與現(xiàn)在的游戲了。”于先生對記者分析。
“大本營”樓市紅利耗盡
種種跡象表明，目前流連各地樓市的溫州人大多是“散客”，昔日成團(tuán)成派的氣勢偃旗息鼓�！斑^去溫州炒房團(tuán)熱衷于團(tuán)購，因?yàn)榇笥唵蔚姆绞娇梢詼p少購銷環(huán)節(jié)，炒房團(tuán)的成員就能從開發(fā)商那里拿到最優(yōu)惠的價格，還可以分?jǐn)偮蓭熧M(fèi)、互通消息、交流經(jīng)驗(yàn)，也方便媒體的介入，但是現(xiàn)在，炒房成本又是幾年前的數(shù)倍，在整體經(jīng)濟(jì)增速沒有起色的前提下，確實(shí)沒有底氣往里面砸錢，對于未來房價預(yù)期會怎么樣，溫州人普遍感覺很糾結(jié)�！鳖佄膶τ浾咛寡浴�
另一個阻止“炒房團(tuán)”東山再起的因素在于“大本營”樓市沒有結(jié)束深度調(diào)整的明確信號，這對于鄉(xiāng)土情結(jié)濃重的溫州人來說，是“家門口”最直觀的樓市風(fēng)向標(biāo)——畢竟當(dāng)年炒房團(tuán)席卷全國，也是在將本地樓市炒出“上海價”之后。
9月19日，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年8月溫州新建商品住宅價格(不含保障性住房)和二手住宅同比漲幅約3%，記者注意到，這個水平的漲幅已經(jīng)維持了數(shù)月。而這與投資客的期望值顯然相距甚遠(yuǎn)，按照于先生測算，扣除資金成本、交易稅費(fèi)、中介費(fèi)用等，房價需上漲10%以上方能保本。
不止一位受訪者告訴記者，目前學(xué)區(qū)房、剛需或改善型購房者才是溫州樓市的主要購房群體，投資性買房寥寥無幾。
記者曾在2010年、2011年、2012年多次赴溫州實(shí)地考察，親身經(jīng)歷了樓市過山車。2010年，在銀行貸款寬松、民間融資便利的大環(huán)境下，各路民間資本將這座地級市的房價炒到了超過上海的水平，均價4萬元、5萬元的樓盤比比皆是，讓老舊和欠缺章法的城市布局建設(shè)顯得相當(dāng)違和。
當(dāng)時市中心地標(biāo)性樓盤、被譽(yù)為“為溫州加冕”的鹿城廣場單價甚至從開盤時的3.3萬元漲到了10萬元之高，2012年記者重返溫州調(diào)查時，該樓盤的均價已經(jīng)腰斬，實(shí)際成交單價僅4萬出頭，而現(xiàn)在其二手房掛牌價也不過如此，對本地投資客的心理顯然有著負(fù)面影響。
而2010年封頂?shù)纳虡I(yè)地標(biāo)世貿(mào)中心則將自己的輝煌永遠(yuǎn)定格在了那一刻。之后，該樓盤被曝出馬拉松式的訴訟糾紛，除了2006年底銀泰百貨早已進(jìn)駐裙樓外，主樓一直空置，開發(fā)商多年來都聲稱正在洽談知名品牌，但仍然沒有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。幾乎淪為爛尾樓的世貿(mào)中心也成了溫州地產(chǎn)投資客們的心頭刺。
據(jù)記者調(diào)查，令溫州炒房團(tuán)叫苦不迭成為樓市驚弓鳥的，還有遠(yuǎn)在迪拜的20億元投資。這座用“石油美元”堆積起來的城市一度是溫州人炒房的海外大本營，世界第一高樓迪拜塔在2004年的單價還只有5.6萬元/平方米，2008年接近炒房巔峰，達(dá)到驚人的20萬元/平方米，但溫州人注定要在2011年前后承受連環(huán)打擊，金融危機(jī)的持續(xù)發(fā)酵令迪拜樓價縮水超過45%，新房空置率超過四成，溫州人花了20億元買一個樓市大教訓(xùn)，至今心有余悸。
溫州銀監(jiān)局?jǐn)?shù)據(jù)則指出，截至今年7月末，溫州銀行業(yè)儲蓄存款余額5019.33億元，按照全市常住人口911.7萬人統(tǒng)計，人均儲蓄存款55054元，比全國平均水平高出了1萬多元。這些躺在銀行“休眠”的巨量資金也反映出溫州人如今趨于保守的理財心態(tài)。
部分“溫州幫”轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股
隨著“炒房團(tuán)”的覆滅，特定的溫州概念也在地產(chǎn)圈逐漸消退，取而代之的是神龍見首不見尾的A股“溫州幫”。其實(shí)“溫州幫”的說法還有不小的爭議，它是指今年以來市場上出現(xiàn)的一股神秘資金，在某些股票上短時間內(nèi)快速拉升，并用斷頭鍘刀形態(tài)暴力出貨，因?yàn)楝F(xiàn)身龍虎榜時常常是以溫州席位為主，故而稱為“溫州幫”。
這些席位包括了上海證券溫州月樂西街營業(yè)部、銀河證券溫州錦繡路營業(yè)部、長江證券溫州車站大道、方正證券溫州麗岱中路、上海證券溫州永嘉環(huán)城西路、國信證券樂清旭陽路等，但是究竟其背后的操盤手是不是溫州籍，難以下斷言。
之所以身份未明朗的“溫州幫”即刻引發(fā)了資本市場的熱議，一方面當(dāng)然是因?yàn)椤皽刂荨眱勺衷谕顿Y界的敏感地位，另一方面則是其操盤手段的兇狠被稱為“散戶收割機(jī)”�！皽刂輲汀钡某霈F(xiàn)，使得曾經(jīng)橫行A股的坐莊手法“吸籌—鎖籌—拉升—出貨”重現(xiàn)江湖，有觀點(diǎn)認(rèn)為這是徐翔坐莊的“寧波漲停板敢死隊(duì)”之后，又一波在股市里掀起血雨腥風(fēng)的強(qiáng)大力量。
根據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，目前“溫州幫”染指的股票眾多，包括上峰水泥、同力水泥、中房地產(chǎn)、乾景園林、湘潭電化、華鐵科技、中堅(jiān)科技、銀億股份、安利股份、旭光股份、渤海股份等等，大多都是盤子小、股價低、機(jī)構(gòu)占比少的股票，和游資的擇股標(biāo)準(zhǔn)相差無幾。
而其中最著名的兩大杰作就是中電電機(jī)和世龍實(shí)業(yè)，中電電機(jī)經(jīng)過連續(xù)7日大漲超過60%后，曾在9月6日成為兩市唯一跌停股，并在隨后幾個交易日放量下跌，足可見莊家“手起刀落”的操盤風(fēng)格。
世龍實(shí)業(yè)的散戶也曾遭到溫州席位的坑殺，該股7月5日、6日連續(xù)漲停后，7月7日尾盤拉升收漲近5%，次日直接低開，并于午后封死跌停。7月7日，世龍實(shí)業(yè)因連續(xù)三個交易日漲幅偏離值累計達(dá)20%而上榜。
不過，也有溫州本土證券圈內(nèi)人推斷所謂“溫州幫”其實(shí)是私募機(jī)構(gòu)利用股票配資，借用溫州資金“攪局”。在去年A股大牛市期間，溫州就曾被戲稱為“配資資金批發(fā)池”，據(jù)溫州市證券期貨業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，2015年一季度，即牛市火爆時，溫州融資融券期末余額達(dá)到了78.21億元，占托管市值1649.29億元的4.7%。同期，溫州全市證券交易額同比上漲249%，占全國總交易額1.94%。
該協(xié)會統(tǒng)計還顯示，今年上半年雖然證券交易同比減少了46.5%，但截至6月末，溫州股市資金開戶數(shù)達(dá)到124.83萬戶，上半年新增股民15.58萬人。
[責(zé)任編輯：張曉靜]
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