如何讓年輕人租得起房？業(yè)內(nèi)人士：有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管
10家住房租賃企業(yè)承諾新拿出12萬(wàn)套房源投向北京市場(chǎng)
讓年輕人租得起房 需要共同作為
8月19日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)召開(kāi)座談會(huì)，自如等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人參加，共同承諾接下來(lái)兩個(gè)月內(nèi)不漲租金且新拿出手中共計(jì)超過(guò)12萬(wàn)套的房源投向北京市場(chǎng)。
住房租賃企業(yè)承諾兩個(gè)月不漲租金
這個(gè)夏天，北京等一線城市房租的暴漲讓一些年輕人再次經(jīng)歷了“螞蟻搬家”。與以往不同，這次長(zhǎng)租公寓成了眾矢之的。
8月17日，我愛(ài)我家副總裁胡景暉(目前已離職)主持的一次電話會(huì)議將此事推向高潮。然而，炮轟長(zhǎng)租企業(yè)哄抬租金不足24小時(shí)，胡景暉就宣布辭職。
同一天，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。
“三不”要求成了住房租賃行業(yè)的底線，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)李俊良告訴中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者，被約談的10家主要住房租賃企業(yè)都是其會(huì)員單位，召開(kāi)座談會(huì)的目的就是為了落實(shí)“三不”要求。
“座談會(huì)上，大家達(dá)成的共識(shí)是接下來(lái)兩個(gè)月不漲租……但有的企業(yè)表示到年底也不會(huì)漲，這就看企業(yè)各自的安排了。”李俊良表示，穩(wěn)定房租是這次座談會(huì)的一個(gè)重點(diǎn)，另一個(gè)就是增加房屋的供給。他特別強(qiáng)調(diào)了住房是“新增”而不是“存量”�！拔覀円步y(tǒng)計(jì)了一下接下來(lái)兩個(gè)月內(nèi)房租到期、收過(guò)來(lái)正在裝修配置的、還有預(yù)估的。按照往年的經(jīng)驗(yàn)，這兩個(gè)月還會(huì)新收入的房子，全部盡快推出給市場(chǎng)，增加供應(yīng)量�！�
然而，輿論對(duì)高房租的拷問(wèn)并未平息，大量年輕人關(guān)心的是：兩個(gè)月后，房租會(huì)不會(huì)發(fā)生變化？
資本助推引爭(zhēng)議
“誒，房租漲了，我又得搬家了�！蓖蹙龝熥獾姆孔游挥诒本〇|五環(huán)至六環(huán)之間的管莊地鐵站附近，她租了三間房中一間13㎡左右的主臥，去年6月，租金是2100元/月，而今年，“續(xù)租的時(shí)候，中介和我說(shuō)要漲到2400元/月�！蓖蹙龝熣f(shuō)，三間房每間都漲了300元，“漲得太多了�！�
張東最近也成了“搬家大軍”中的一員。去年10月，他在首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)附近租了一個(gè)面積15㎡左右的長(zhǎng)租公寓單間次臥，房租是2200元/月，最近中介告訴他，今年如果續(xù)租的話，價(jià)格成了2700元/月。上漲的500元成了他搬家的理由。
今年以來(lái)，不少人和王君暉、張東一樣感受到房租在明顯上漲。據(jù)我愛(ài)我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)，2018年6月北京住房租賃交易量環(huán)比增長(zhǎng)1%，同比增長(zhǎng)3.1%。月租金均價(jià)為4764元/套，環(huán)比上漲了4.2%，同比上漲了8%。2018年上半年，北京住房租賃的月租金均價(jià)為4649元/套，同比上漲3.8%，較2017年下半年上漲7.24%。
季節(jié)因素、市場(chǎng)供需失衡等都是助推房租上漲的因素，而資本的助推，特別是長(zhǎng)租公寓等新興業(yè)態(tài) 引發(fā)了最大的爭(zhēng)議。8月1日，有網(wǎng)名“仙翩”的網(wǎng)友在水木社區(qū)帖子稱，“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理預(yù)期是7500(元/月)很不錯(cuò)了。來(lái)了自如和蛋殼兩幫人，自如報(bào)價(jià)提高到9500，蛋殼急了，要比自如高300元，最后幾輪過(guò)后蛋殼給到每月10800元�！�
該帖迅速引發(fā)了大量關(guān)注，目前已有高達(dá)近600樓的回復(fù)，大量聲音指責(zé)中介推高房租。8月17日，胡景暉在電話會(huì)議上向媒體表示，今年房租暴漲，最主要原因就是以自如、蛋殼為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商爭(zhēng)搶房源。他們“以高出市場(chǎng)20%到40%的價(jià)格收房，導(dǎo)致租房成本直接上升�！彼硎荆@樣完全打亂了業(yè)主的期待，業(yè)主的胃口也被吊起來(lái)了。
胡景暉的一番炮轟引起了業(yè)內(nèi)的一連串連鎖反應(yīng)。長(zhǎng)租公寓品牌自如當(dāng)天發(fā)表《聲明》稱，“長(zhǎng)租公寓首先不具備影響操作整個(gè)租賃市場(chǎng)價(jià)格的能力，其次從企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制出發(fā)也不會(huì)哄抬租金折損出租率，影響企業(yè)及行業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展�！睋�(jù)稱，未來(lái)自如會(huì)在政府政策指導(dǎo)下，推出市場(chǎng)穩(wěn)定措施、維護(hù)租期穩(wěn)定，進(jìn)一步壓縮公司資產(chǎn)收益率、讓利租客、抑制房?jī)r(jià)不合理上漲，加大優(yōu)質(zhì)房源供給、滿足不斷增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，從各個(gè)維度抵制不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，塑造良好的租賃市場(chǎng)秩序。
那么近幾年興起的長(zhǎng)租公寓在租房市場(chǎng)上到底充當(dāng)?shù)氖鞘裁礃拥慕巧?/p>
“和尚把經(jīng)念歪了”
租賃市場(chǎng)交易分成兩類：一類是普通租賃，租戶和業(yè)主可以直接交易；另外一類是長(zhǎng)租公寓類型，中介將業(yè)主房屋租賃過(guò)來(lái)，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租，獲得差價(jià)。
作為一種新興的業(yè)態(tài)，長(zhǎng)租公寓給租房市場(chǎng)帶來(lái)了變化，短時(shí)間內(nèi)也吸引了大量資本入場(chǎng)。2017年1月10日，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商魔方公寓宣布“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功設(shè)立，各投資者已完成認(rèn)購(gòu)交易，募集資金總額為3.5億元；2017年8月15日，自如宣布，其以資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)身份，成功發(fā)行租房市場(chǎng)首單房屋租金分期類ABS(資產(chǎn)支持證券)，首期發(fā)行規(guī)模5億元；今年8月，蛋殼公寓宣布，全國(guó)首單分散式長(zhǎng)租公寓租金收益權(quán)公募ABS設(shè)立，發(fā)行規(guī)模為2.035億元……
借助政策的東風(fēng)，資本的加碼，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)近兩年走到“風(fēng)口”之上。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，自如在北京、上海、廣州、深圳等9個(gè)城市已擁有高達(dá)40萬(wàn)間房源。蛋殼公寓從2015年初創(chuàng)立至今，管理著北上廣深超過(guò)17萬(wàn)間公寓；2017年年末，我愛(ài)我家旗下相寓共擁有27萬(wàn)套、55萬(wàn)間在管房屋套數(shù)。
大量資本進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，本來(lái)有望將這個(gè)行業(yè)做大做強(qiáng)，“但是一些和尚把經(jīng)念歪了。”胡景暉直言，大量資金進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，卻并沒(méi)有改善租房問(wèn)題，“在落地的時(shí)候，在資本加持的情況下，這個(gè)行業(yè)跑偏了�！� 在電話會(huì)議上，他表示，看看這些長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)情況就知道，這些長(zhǎng)租公寓是根本不賺錢的�，F(xiàn)在他們?yōu)閾屨挤吭�，哄抬租價(jià)，埋下許多隱患。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，資本大量進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，并沒(méi)有多少是增量供應(yīng)，“因?yàn)樯w房子出租在現(xiàn)在的租售比下是不可能賺錢的。這種情況下，大量資本進(jìn)入的是(房屋的)存量改造，存量改造本身并不新增供應(yīng)，只是通過(guò)升級(jí)或者分割獲得投資溢價(jià)�！彼f(shuō)。
規(guī)模效應(yīng)成了長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商爭(zhēng)取盈利的突破點(diǎn)。蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖曾對(duì)媒體表示，據(jù)他測(cè)算，長(zhǎng)租公寓單間可以盈利，只是在高速發(fā)展期，利潤(rùn)無(wú)法平衡發(fā)展需求。他堅(jiān)信，當(dāng)規(guī)模發(fā)展到一定階段，也就是增長(zhǎng)量占存量比例較低的情況下，盈利沒(méi)有問(wèn)題。
爭(zhēng)搶房源成了關(guān)鍵，資本的流向也有了目標(biāo)。長(zhǎng)租公寓企業(yè)優(yōu)客逸家創(chuàng)始人兼CEO劉翔曾在接受中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者采訪時(shí)表示，在北京、上海、深圳這類一線城市，租房一直是賣方市場(chǎng)，很多中介機(jī)構(gòu)或長(zhǎng)租企業(yè)在拿房時(shí)都是“控盤邏輯”：通過(guò)付出更多的拿房成本，拿下某個(gè)熱門地區(qū)的大多數(shù)房源，甚至形成該地區(qū)的壟斷，最終通過(guò)房租漲價(jià)賺取利潤(rùn)。在這種情況下，這類企業(yè)掌握了某些地區(qū)的租房定價(jià)權(quán)，無(wú)形中也成為租金上漲的推手。
“本來(lái)供需結(jié)構(gòu)就緊張，長(zhǎng)租公寓企業(yè)放大了這種緊張。”張大偉說(shuō)。
租售比困局
把房租上漲的鍋都砸在長(zhǎng)租公寓品牌商頭上，喊冤聲不小。張大偉說(shuō)，中介不可能生產(chǎn)恐慌，只能放大恐慌。這歸根結(jié)底是供求關(guān)系的失衡，在北京等城市，還表現(xiàn)在“租售比困局”上。
房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值，或是每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)通常為1:200到1:300，比值越高，說(shuō)明在租房?jī)r(jià)中的投資需求越大，也就是說(shuō)，增加租房房源的增量(即新建房源用于出租)的投資需求增加。在北京等城市，租售比基本位于1:600到1:700之間，在這樣的情況下，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商新建房源用來(lái)出租顯然不符合盈利的需求。胡景暉曾表示，房租翻一番，且房?jī)r(jià)跌一半，租售比就能達(dá)到一個(gè)合理水平，可房租翻一番，老百姓受不了；房?jī)r(jià)跌一半，金融市場(chǎng)受不了，這就無(wú)解了。
對(duì)于現(xiàn)在租房市場(chǎng)的亂象，胡景暉建議，政府應(yīng)建立租賃指導(dǎo)價(jià)，并根據(jù)指導(dǎo)價(jià)對(duì)于市場(chǎng)的異常行為及時(shí)檢查，同時(shí)，有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資本進(jìn)入長(zhǎng)租公寓的監(jiān)管，避免其助推房租過(guò)快上漲。
張大偉覺(jué)得，“租金是要約束的”，政府應(yīng)該掌握一定的房源來(lái)做房租的調(diào)節(jié)，不能完全推向市場(chǎng)。他認(rèn)為，政府應(yīng)鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商做房源的“增量”而不是“存量”，做“存量”“吃差價(jià)”的行為應(yīng)該受到約束。
長(zhǎng)租公寓如何才能不提高租金，又實(shí)現(xiàn)盈利？北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示，需要有低成本的房源與資金的支持，以及稅收的減免政策，這需要政府支持�！罢葢�(yīng)鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)發(fā)展穩(wěn)定的租賃關(guān)系，也應(yīng)該支持個(gè)人直接出租閑置住房，個(gè)人直接出租住房有利于減少中間環(huán)節(jié)，降低租金水平�！彼f(shuō)。
中國(guó)青年報(bào)·中青在線見(jiàn)習(xí)記者 張均斌 來(lái)源：中國(guó)青年報(bào)
