共有產(chǎn)權(quán):“住在自己家里”的養(yǎng)老院

　　“奶奶,這是您做的?真好看!”

　　“這不昨天老師過來教的嘛,好看哈,閨女、小孫子們微信里跟我這兒要訂貨呢�！�84歲的古淑霞老人手里托著自己手工制作的金魚、蜻蜓,漂亮的彩花,向年輕的樓層管家開心地展示著,“第一次做,沒想到還挺有模樣�！�

　　作為恭和家園的第一批住戶,古淑霞入住這家位于北京市朝陽區(qū)雙橋附近的居家養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)一個(gè)多月了,這是北京市剛剛推出的第一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點(diǎn)項(xiàng)目,也是全國首家。住的養(yǎng)老居室,自己擁有95%的產(chǎn)權(quán),古淑霞說,“這就是住在自己家里的養(yǎng)老院。”

　　改革:融合三種養(yǎng)老方式 

　　示范帶動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革 

　　2017年歲末,北京市民政局正式對(duì)外發(fā)布國內(nèi)首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點(diǎn)項(xiàng)目——恭和家園集中式居家養(yǎng)老社區(qū)模式。這是一個(gè)將居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老融合在一起,為“有房子”的老人提供24小時(shí)養(yǎng)老服務(wù)的全新項(xiàng)目。在這個(gè)社區(qū)里,自理老人可以享受幸福時(shí)光,失能、半失能老人可以有尊嚴(yán)的養(yǎng)老。

　　“共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點(diǎn)”,是北京市落實(shí)習(xí)近平總書記要求,為滿足人民對(duì)美好老年生活的需求推出的養(yǎng)老服務(wù)供給側(cè)改革最新嘗試。截至1月2日,恭和家園,已認(rèn)購簽約養(yǎng)老居室143套。這標(biāo)志著北京共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)試點(diǎn)取得階段性成果。

　　“養(yǎng)老服務(wù),家庭擔(dān)不起、政府包不起、企業(yè)賠不起。”北京市民政局副局長李紅兵說,“這就需要家庭、企業(yè)、社會(huì)和政府等主體共同參與,形成合力。”

　　“共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老”模式的創(chuàng)新就在于形成了“合力”:一是購買人持有養(yǎng)老房95%的產(chǎn)權(quán),基本是房子“主人”,“住在自己家里”養(yǎng)老心里踏實(shí);二是降低了企業(yè)資本投入壓力和風(fēng)險(xiǎn),有利于調(diào)動(dòng)社會(huì)資本參與養(yǎng)老服務(wù)的積極性,增加供給;三是24小時(shí)養(yǎng)老服務(wù),基礎(chǔ)服務(wù)多達(dá)65項(xiàng),可以讓入住老人享受比較完善的養(yǎng)老服務(wù)。

　　在古淑霞那套擁有95%自主產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老居室里,除了隨處可見的紅色緊急呼叫按鈕,更有許多適老設(shè)施設(shè)計(jì),弧型墻壁、大按鈕開關(guān)、開闊的衛(wèi)生間,可伸縮扶手,淋浴間的活動(dòng)座椅……古奶奶一邊演示一邊說道,“這些設(shè)施舒服安全,一般家里做不到�！�

　　推開家門,窗外花園里雖顯出隆冬的蕭瑟,但在室內(nèi)寬敞的走廊,明亮的公共活動(dòng)區(qū)里卻溫暖如春。一排排高大的落地書架前,一張張繪畫閱覽書桌旁,老人們走出家門在這里寫字畫畫,制作手工藝;落地窗邊的下午茶區(qū),舒服的沙發(fā)適合聊天看風(fēng)景;不遠(yuǎn)處被繪畫手工展示區(qū)自然隔開的公共講座區(qū),既是養(yǎng)生講堂又是聯(lián)誼會(huì)場(chǎng)。

　　旁邊提示牌上公布著一周的“每日活動(dòng)課表”,除了每天上午的“養(yǎng)生早課”,更有手工、合唱、智能產(chǎn)品學(xué)習(xí),還有藝術(shù)欣賞、電影賞析等課程,古奶奶笑著解釋,“智能產(chǎn)品學(xué)習(xí)就是學(xué)發(fā)微信�！�

　　一樓大堂的北側(cè)是中央廚房、家庭廚房、公共餐廳,可滿足老人們的不同的飲食需求,“在這里一日三餐不重樣兒!”古奶奶呵呵地笑著。

　　穿過餐廳一側(cè)的長廊,乘電梯上二樓,便是恭和家園的養(yǎng)護(hù)中心和醫(yī)療中心區(qū),這里不僅有為失能、失智老人提供的醫(yī)療養(yǎng)護(hù),同時(shí)24小時(shí)保障小區(qū)里的每一戶老人在緊要關(guān)頭得到緊急醫(yī)療救護(hù)。

　　“共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老”,把居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老這三種養(yǎng)老方式融為一體。李紅兵認(rèn)為,“把居家養(yǎng)老鑲嵌在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老里,住在居家空間,使用機(jī)構(gòu)的服務(wù)和公共設(shè)施,讓老年人在自己家中享受到醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的專業(yè)化服務(wù),這種模式不僅緩解了投資方資產(chǎn)投入壓力,示范帶動(dòng)了養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革�！�

　　“共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)模式,吸引了社會(huì)優(yōu)質(zhì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè),破解了建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施資本流動(dòng)性的瓶頸,有效解決了社會(huì)群眾多元化多樣性養(yǎng)老服務(wù)需求�！崩罴t兵表示,共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)模式將引入北京城市副中心的配套城市設(shè)施建設(shè),促進(jìn)“職住一體、多代共處、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、持續(xù)照料”的新型社區(qū)生活方式的形成,提高完善城市副中心功能品質(zhì)。

　　北京市朝陽區(qū)是國家級(jí)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合試點(diǎn)單位,構(gòu)建了目前全市規(guī)模最大、功能最強(qiáng)的區(qū)級(jí)養(yǎng)老服務(wù)指導(dǎo)中心。

　　北京市朝陽區(qū)民政局相關(guān)負(fù)責(zé)人武寧介紹,共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點(diǎn)打通了居家社區(qū)和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老相互獨(dú)立的養(yǎng)老供給格局,讓老年人在自己家,享受像養(yǎng)老機(jī)構(gòu)醫(yī)養(yǎng)的專業(yè)化服務(wù)。恭和家園小區(qū)總面積約40%用來配套醫(yī)療、餐飲等公共服務(wù)設(shè)施,由企業(yè)持有經(jīng)營。“這是一種全新的養(yǎng)老模式,是對(duì)目前養(yǎng)老項(xiàng)目的補(bǔ)充。我們鼓勵(lì)更多的涉足養(yǎng)老項(xiàng)目的企業(yè)積極搭建平臺(tái),不斷滿足百姓多元化、多樣性養(yǎng)老服務(wù)需求�！�

　　創(chuàng)新:“產(chǎn)權(quán)+服務(wù)” 

　　在自己家里享受養(yǎng)老服務(wù),“在世有資產(chǎn),離世有遺產(chǎn)” 

　　這種模式下,老人可以在家中享受養(yǎng)老服務(wù),企業(yè)也可以“輕裝”上陣。作為社會(huì)資本投入社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)的產(chǎn)物,恭和家園的投資運(yùn)營方樂成集團(tuán)董事長倪浩華說:“北京居家養(yǎng)老社區(qū)改變了人們對(duì)家庭養(yǎng)老的固有認(rèn)知,在此之前,沒有一種居家養(yǎng)老可以實(shí)現(xiàn)如此便捷周全的養(yǎng)老服務(wù)。這種‘產(chǎn)權(quán)+服務(wù)’的創(chuàng)新養(yǎng)老模式,在養(yǎng)老和資產(chǎn)傳承兩端做到了一舉兩得,不僅為老年人提供了較為充足的養(yǎng)老服務(wù)保障,減輕了子女負(fù)擔(dān),并且提供了一份可以繼承的資產(chǎn),等于解決了兩代人的養(yǎng)老問題�！�

　　楊秀英有只小鸚鵡,養(yǎng)了14年。這些年,她在北京搬了幾次家,這只鸚鵡就跟著她進(jìn)了幾個(gè)家門。

　　瞧著鸚鵡在籠子里懶散地叨著小米、曬著暖冬的陽光,恭和家園的新住戶,81歲的楊秀英笑著對(duì)記者說,“這回不走嘍,在這就住定了�！�

　　來恭和家園定居,楊秀英說,這是女兒給安排的,自己什么都不用操心。

　　1992年,小學(xué)語文教師楊秀英從北京市通州區(qū)一所小學(xué)退休,跟著老伴住進(jìn)了位于朝陽區(qū)的一套居室里,“那是女兒的房子,給我和她爸爸住。”那是退休后的快樂時(shí)光,他們每天去天壇打拳,每周上植物園、頤和園遛彎,生活愜意輕松。

　　再后來老伴離世,楊秀英非常痛苦。在女兒的建議下“出去散散心”,不想,竟喜歡上了旅行。70多歲時(shí),楊秀英經(jīng)常一個(gè)人上內(nèi)蒙古看大草原,去沈陽參觀故宮,到洛陽賞牡丹,在海南看紅樹林。行走中,理解了自己最熟悉課文中的風(fēng)物人情,更讓她養(yǎng)成了獨(dú)立安靜的生活習(xí)慣。

　　隨著年齡的增長,一次突來的老年性中風(fēng),讓家人措手不及。女兒要接她一起生活,她拒絕了。女兒在自己家附近給她租了一套住房,她覺得“這個(gè)還可以。”后來,兒女們?cè)絹碓綋?dān)心她的身體,“請(qǐng)個(gè)保姆吧,老太太什么都會(huì)弄。不請(qǐng)吧,又真不放心她一個(gè)人�！�

　　2014年,在她又一次中風(fēng)發(fā)病后,女兒悄悄地考察了北京的許多家養(yǎng)老院�！吧橡B(yǎng)老院,那根本不可能�！睏钚阌⒁婚_始是拒絕的,帶著“挑毛病”的心態(tài)跟著女兒參觀了位于朝陽區(qū)雙井附近的恭和苑養(yǎng)老公寓,“沒想到,一去就看上了。”

　　楊秀英說自己喜歡那里的文化氛圍,娛樂活動(dòng),自己也會(huì)彈鋼琴,都是同齡人,交流無障礙,“關(guān)鍵是,吃的是自助餐�！备粦B(tài)和善的楊秀英哈哈地笑著,“我就喜歡吃自助餐。”

　　恭和苑是楊秀英老年生活又一段新的開始,“什么都特別滿意。但就是這兒寸土寸金,設(shè)施與服務(wù)檔次又高端,收費(fèi)太貴了�！北M管把之前那套住房租了出去,但是加上自己的退休金,“女兒還得搭一些。”

　　今年年初,女兒悄悄告訴她,“把那套房子賣了,買了恭和苑開發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)恭和家園。”女兒說,“這樣,您就可以住自己的房子,享受跟恭和苑一樣的養(yǎng)老服務(wù)了�！睏钚阌⒏吲d地告訴記者,如今自己的退休金除了繳納每月養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)和餐費(fèi),“還略有盈余。”

　　恭和家園投資運(yùn)營方負(fù)責(zé)人高峻松告訴記者,目前試點(diǎn)項(xiàng)目建有養(yǎng)老居室365套、養(yǎng)護(hù)中心39間共計(jì)68張床位。

　　社區(qū)內(nèi)除了養(yǎng)老配套公共活動(dòng)設(shè)施外,還為老年人提供長期居住、營養(yǎng)膳食、醫(yī)療護(hù)理、居家服務(wù)、持續(xù)照料、康健娛樂等服務(wù)。

　　恭和家園實(shí)行“居室分割定向出售、公共服務(wù)空間持有經(jīng)營、限齡人群居住”,每間居室5%的產(chǎn)權(quán)由投資商永續(xù)持有,另外95%出售給家有60歲以上老人的居民,允許出售�！爱a(chǎn)權(quán)持有者都將擁有50年的‘不動(dòng)產(chǎn)登記證’,賦予了購買者對(duì)養(yǎng)老居室的資產(chǎn)權(quán)屬�！崩罴t兵表示,“在世有資產(chǎn),離世有遺產(chǎn)”將不再是夢(mèng)想。

　　“防火墻”:確保不違養(yǎng)老初衷 

　　共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老項(xiàng)目運(yùn)營,政府全程可控,企業(yè)設(shè)置“防火墻” 

　　為了防止該房產(chǎn)名不副實(shí),北京市相關(guān)試點(diǎn)方案對(duì)入住人有嚴(yán)格的政策限制,即必須為年滿60周歲(含)以上的老年人。試點(diǎn)方案中還采取了一系列措施,保證投資商要想實(shí)現(xiàn)盈利,必須靠提供養(yǎng)老服務(wù),而不能靠賣房子,使養(yǎng)老房真正用于養(yǎng)老。

　　“投資商僅僅銷售養(yǎng)老居室,不能實(shí)現(xiàn)盈利。相反,投資商如果信守為老服務(wù)承諾,妥善經(jīng)營,將成為良好的經(jīng)營性資產(chǎn)�！惫Ш图覉@運(yùn)營方樂成集團(tuán)副總裁高峻松表示。

　　事實(shí)上,為確保共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老居室始終不違背養(yǎng)老初衷,發(fā)生投機(jī)逐利的“變味”,北京市民政局、規(guī)劃國土委和市住建委都強(qiáng)調(diào),這是一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目,不是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。養(yǎng)老企業(yè)雖然只承擔(dān)5%的居室產(chǎn)權(quán),但要對(duì)未來的養(yǎng)老服務(wù)提供永續(xù)的專業(yè)經(jīng)營。

　　北京市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,項(xiàng)目的用地性質(zhì)屬于經(jīng)營性養(yǎng)老設(shè)施,不適用房地產(chǎn)的土地利用政策。市規(guī)土委將加大監(jiān)管力度,嚴(yán)禁以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的名義搞房地產(chǎn)開發(fā),嚴(yán)禁以養(yǎng)老為名開展無關(guān)的活動(dòng),嚴(yán)禁改變土地使用性質(zhì)。

　　高峻松介紹,為確保試點(diǎn)項(xiàng)目的養(yǎng)老服務(wù)用途,在政府及有關(guān)部門指導(dǎo)下,投資方設(shè)置了“防火墻”,采取一系列防范試點(diǎn)政策濫用的舉措。比如開展購買資格評(píng)估,先確認(rèn)養(yǎng)老服務(wù)需求。樂成公司組建評(píng)估團(tuán)隊(duì),了解客戶身份真實(shí)性、購房目的、服務(wù)需求等。評(píng)估結(jié)束后,出具評(píng)估報(bào)告,定制服務(wù)清單,建立客戶信息檔案,檔案還要交民政部門審核備案。

　　與此同時(shí),每一名入住者在簽署《購房協(xié)議》前,需支付每月3000元的“基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)”。這筆費(fèi)用,“無論居室是否空置,都要收取。這樣也是杜絕購買者以各種理由將養(yǎng)老房挪作他用。”高峻松說。

　　以試點(diǎn)項(xiàng)目每平方米4萬元的售價(jià)計(jì)算,一戶79平方米的項(xiàng)目,全款為316萬元,50年所需繳納的服務(wù)費(fèi)為180萬元,這相當(dāng)于共需繳款496萬元,合每平方米6.3萬元左右,較周邊普通商品房已經(jīng)沒有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

　　李紅兵強(qiáng)調(diào),該項(xiàng)目實(shí)施的全過程,政府都是可控的�！胺孔邮怯脕碜〉�,養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施是用來養(yǎng)老的。在政府可控的情況下,老年人有了新的選擇�！�(強(qiáng)曉玲)