老舊小區(qū)怎么改，大家說了算
在推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造過程中，湖北省當(dāng)陽市通過調(diào)查摸底、入戶宣傳等形式，廣泛發(fā)動居民參與決策，將改造事項(xiàng)交由居民自己來定。群眾需求得到滿足，生活環(huán)境得以改善。
寬闊平整的硬化路面，清爽怡人的綠化帶……走進(jìn)湖北省當(dāng)陽市玉陽街道凌云小區(qū)，剛剛改造完成的停車場、晾衣架、路燈等設(shè)施煥然一新。
“改造前期多次上門發(fā)放問卷，收集、征求我們的意見；改造方案和施工圖不僅集中公示，還召開居民代表會現(xiàn)場為我們講解……這兩年小區(qū)變化很大，老百姓生活更幸福�！�80歲的小區(qū)居民陳靜滿臉笑容。
近年來，當(dāng)陽堅(jiān)持“共同締造”原則，發(fā)動居民參與老舊小區(qū)改造全過程，實(shí)現(xiàn)“決策共謀、發(fā)展共建、建設(shè)共管、效果共評、成果共享”，累計(jì)完成171個老舊小區(qū)改造，受益群眾約1.2萬戶，小區(qū)環(huán)境從“臟亂差”變?yōu)椤懊纼酏R”。
改造內(nèi)容居民定
天氣晴好，吃過晚飯，家住當(dāng)陽市壩陵街道錦屏山社區(qū)錦屏佳苑小區(qū)16棟的黃興梅，陪著老伴鄭永慧下樓散步。他們來到電梯口，用磁卡刷開電梯門，很快就到了一樓。
“我們倆都快80歲了，老伴10多年前得了腦血栓，腿腳不太靈便，過去很少下樓。現(xiàn)在加裝了電梯，上下樓方便多了，每天都可以出門散心，心情好，身體也更好了。”黃興梅說。
小區(qū)網(wǎng)格員童莉介紹，錦屏佳苑小區(qū)建成于上世紀(jì)90年代。2020年9月，小區(qū)開始動議改造事宜。消息一出，有居民鼓掌贊成，但也有人反對。利益訴求不一致，群眾意見不統(tǒng)一，老舊小區(qū)改造工作該如何推進(jìn)？當(dāng)陽市創(chuàng)新“六個前置”工作模式，將“100%成立黨組織、100%成立自治組織、100%簽訂居民公約、95%同意拆違、85%同意出資參與、90%同意后期公益物業(yè)進(jìn)駐”作為老舊小區(qū)改造前置條件，通過調(diào)查摸底、入戶宣傳、召開灣子屋場會等形式，充分發(fā)動居民參與決策，將“改不改、如何改”這些事項(xiàng)交給居民自己來定。
“我們從熱心公共事務(wù)的退休老黨員、退伍軍人等群體中選出27人，成立了小區(qū)黨支部，又發(fā)動業(yè)主代表成立了業(yè)委會，選出了15個樓棟長、40個單元長�！卞\屏佳苑小區(qū)黨支部書記、物業(yè)負(fù)責(zé)人羅云清介紹，依托這些力量，組織群眾召開了3場灣子屋場會，廣泛征求居民對小區(qū)改造的意見。
“這些違建占用小區(qū)公共區(qū)域，堵塞了消防通道，存在很大安全隱患，也影響小區(qū)形象�！苯�(jīng)過廣大業(yè)主協(xié)商，大部分人同意拆違，小區(qū)共拆除76處違建，物業(yè)對拆除后的建筑缺口進(jìn)行修補(bǔ)。同時，根據(jù)居民的訴求，小區(qū)對路面統(tǒng)一刷黑，下水管道重新鋪設(shè)，增加了130個停車位，在院子里設(shè)置了統(tǒng)一的晾衣架，還加裝了健身器材、路燈等設(shè)施，將廢棄倉庫改造成小區(qū)活動室。
16棟的部分高層居民提出給樓棟加裝電梯，但一層、二層的居民卻不同意，“有噪聲，還會遮擋陽光。”在小區(qū)黨支部的協(xié)調(diào)下，這10多戶居民最終協(xié)商一致：三層到七層加裝電梯，業(yè)主根據(jù)樓層高度出相應(yīng)的錢。電梯采取外掛式，離樓棟有一定距離，避免遮擋光線和噪聲問題。
在改造過程中，小區(qū)還制定了10條“居民公約”，包括“自覺遵守業(yè)委會決議，不損人利己”“自覺遵守房屋裝修規(guī)定，不亂搭亂建”“自覺遵守公共秩序，車輛不亂停，通道不亂占”等內(nèi)容。全體業(yè)主簽約，承諾履責(zé)，鞏固改造成果。
多元籌資解難題
走進(jìn)位于當(dāng)陽市城區(qū)的老就業(yè)局小區(qū)，只見小區(qū)環(huán)境干凈整潔，道路兩側(cè)停車位和充電樁整齊排列，車輛停放規(guī)范有序。到附近辦事的當(dāng)陽市農(nóng)商行職工黎娟娟正準(zhǔn)備開車離開。
“以前到這附近辦事，車位不太好找�，F(xiàn)在外來車輛也可以到小區(qū)里面來停車了，一個多小時收費(fèi)4元，很方便。”黎娟娟告訴記者。
該小區(qū)屬于老舊小區(qū)，過去并沒有物業(yè)管理，而是由院子里的3家機(jī)關(guān)單位“各管各的”。去年完成老舊小區(qū)改造后，由當(dāng)陽市房產(chǎn)保障中心聘請當(dāng)陽市城投物業(yè)服務(wù)有限公司，進(jìn)行公益托底服務(wù)。
“我們?yōu)樵簝?nèi)單位和住戶提供統(tǒng)一的門衛(wèi)和保潔等服務(wù)，由單位支付物業(yè)費(fèi)，同時對院內(nèi)住戶和外來車輛收取一定的停車服務(wù)費(fèi)用，加上充電樁等收益，基本能夠?qū)崿F(xiàn)小區(qū)物業(yè)服務(wù)收支平衡�！碑�(dāng)陽市城投物業(yè)服務(wù)有限公司副總經(jīng)理彭昌軍說，去年以來，該小區(qū)已收取停車服務(wù)費(fèi)4萬多元。
為破解老舊小區(qū)建設(shè)中財(cái)力有限等困難，當(dāng)陽市鼓勵國有企業(yè)參與老舊小區(qū)改造，實(shí)現(xiàn)多元統(tǒng)籌融資。
2021年3月，經(jīng)過當(dāng)陽市建設(shè)投資控股集團(tuán)有限公司與農(nóng)行當(dāng)陽分行深入對接，農(nóng)行湖北省分行為當(dāng)陽老舊小區(qū)改造項(xiàng)目綜合授信6億元。這是湖北省內(nèi)首單對地方平臺企業(yè)投放的大額度、長期限、無抵押貸款。當(dāng)陽還通過發(fā)行專項(xiàng)債等方式，廣泛籌集改造資金。
除了爭取政策支持，當(dāng)陽還充分調(diào)動社會力量，引導(dǎo)居民積極出資參與改造及加裝電梯，標(biāo)準(zhǔn)由居民自行協(xié)商，共計(jì)出資442萬元。同時，通過街道和社區(qū)協(xié)調(diào)、居民申請等方式，積極爭取原產(chǎn)權(quán)單位支持資金1000余萬元。
三方共建管長遠(yuǎn)
不久前，在當(dāng)陽市玉陽街道子龍路社區(qū)康泰2號小區(qū)，一場由社區(qū)黨組織、小區(qū)業(yè)委會、物業(yè)公司三方參加的議事會正在舉行。
“我們的物業(yè)服務(wù)分為每月每戶10元、20元、30元、40元4個檔次，根據(jù)不同檔次服務(wù)內(nèi)容也有相應(yīng)不同�！碑�(dāng)陽市城投物業(yè)服務(wù)有限公司公益物業(yè)推進(jìn)組負(fù)責(zé)人李敏說。
“前期小區(qū)屬于業(yè)主自管，外來車輛和人員隨意進(jìn)出。現(xiàn)在引進(jìn)公益物業(yè)，希望在做好環(huán)境衛(wèi)生、公共綠化、水電維修等基本服務(wù)之外，能夠安裝道閘、監(jiān)控、樓道照明等設(shè)備，拆除樓棟違建，進(jìn)一步方便居民生活�！毙^(qū)業(yè)委會主任雷華說。
“大伙兒愿意出物業(yè)費(fèi)，但必須確保服務(wù)質(zhì)量。社區(qū)會做好監(jiān)督，定期對業(yè)委會和物業(yè)進(jìn)行考核，張貼物業(yè)紅黑榜；居民也可以通過微信小程序，開展業(yè)主滿意度調(diào)查，每月對物業(yè)的服務(wù)情況進(jìn)行評價打分�！弊育埪飞鐓^(qū)黨委書記鄭紅艷說。
經(jīng)過三方反復(fù)協(xié)商，康泰2號小區(qū)業(yè)主最終同意城投物業(yè)進(jìn)駐，確定物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米3毛錢。物業(yè)進(jìn)駐后，按照居民要求，很快在小區(qū)門口安裝了智能道閘、監(jiān)控等設(shè)備；物業(yè)服務(wù)人員上門做工作，將樓道內(nèi)的私搭亂建全部清理，并安裝了照明燈。
三分建，七分管�！霸诶吓f小區(qū)改造完成后，我們著力于后期管理，在組織建設(shè)、物業(yè)引進(jìn)、居民自治等方面下足功夫。”當(dāng)陽市房產(chǎn)保障中心副主任龔?fù)纸榻B，結(jié)合老舊小區(qū)改造對全市城市治理單元進(jìn)行體系重構(gòu)，構(gòu)建片區(qū)黨組織、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)“三方共建”體系，完善社區(qū)黨組織、小區(qū)黨支部、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)、志愿服務(wù)隊(duì)“五方共治”機(jī)制。
“為避免老舊小區(qū)改造后失管，我們結(jié)合老舊小區(qū)實(shí)際情況和居民需求，實(shí)行差異化管理，制定了‘低價有償’的物業(yè)服務(wù)方案，采用‘先嘗后買’‘先服務(wù)，后付費(fèi)’模式，由業(yè)主投票選擇服務(wù)項(xiàng)目，簽訂物業(yè)服務(wù)合同。”彭昌軍說，目前，城投物業(yè)共托底公益管理23個小區(qū)，以及8個公租房小區(qū)，服務(wù)居民5000多戶。
