終結(jié)房企暴利，關(guān)乎新一輪調(diào)控成敗
國(guó)家發(fā)展改革委有關(guān)人士近日表示,正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定,使房?jī)r(jià)能保持在合理水平。雖然不乏開發(fā)商“喊冤”,但房地產(chǎn)業(yè)多年來存在的暴利確是不爭(zhēng)的事實(shí)。能否終結(jié)房企暴利,實(shí)際上是衡量新一輪調(diào)控成效的一個(gè)標(biāo)桿。
房企暴利從何而來?首先,來自于“房”。房?jī)r(jià)的飆升使開發(fā)商的利潤(rùn)扶搖直上。近十年來,不少熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)僅在金融危機(jī)肆虐的2008年出現(xiàn)過“微跌”,其余年份均保持上漲,且漲幅大多在兩位數(shù)以上。僅在2009年,很多樓盤價(jià)格就瘋漲一倍以上,甚至出現(xiàn)了“開發(fā)商不知如何定價(jià)”等令人匪夷所思的現(xiàn)象。期間,不少房企“捂盤待漲”,一套房沒賣,其“產(chǎn)品”估值卻已飆升。
其次,來自于“地”。有銀行人士說,看看房地產(chǎn)業(yè)的暴利,才知道什么叫“土地是財(cái)富之母”。有開發(fā)商抱怨,這兩年地價(jià)過高嚴(yán)重壓縮了利潤(rùn)空間,甚至稱“企業(yè)在給地方政府打工”；有人更是宣稱“高地價(jià)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)”。
但實(shí)際上這是站不住腳的。一是因?yàn)橄喈?dāng)一部分在售房源的地塊,是2004年實(shí)施招拍掛之前通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓甚至打“擦邊球”等不規(guī)范方式取得的。一些專家指出,這類土地價(jià)格只占開發(fā)總成本的兩三成左右,甚至更低。有些每平方米單價(jià)超過10萬元的天價(jià)豪宅,房?jī)r(jià)甚至達(dá)到地價(jià)的20多倍,其中的暴利何等驚人!二是因?yàn)橐恍╅_發(fā)商通過囤地“坐地生財(cái)”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截止到2009年底,全國(guó)約有一萬公頃閑置土地。在一些城市,閑置房地產(chǎn)用地的數(shù)量幾乎相當(dāng)于一年的新增供應(yīng)量。
再次,來自于“錢”。靜態(tài)地看,在高地價(jià)背景下,商品房項(xiàng)目除去土地、各種稅費(fèi)、建安、財(cái)務(wù)等各種成本之后似乎利潤(rùn)不多,但別忘了:房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的高杠桿率,足以使開發(fā)商“四兩撥千斤”。在開發(fā)環(huán)節(jié),開發(fā)商滿足土地權(quán)證、建筑規(guī)劃許可證等“四證齊全”、資本金達(dá)到一定比例(2004年規(guī)定為35%,2009年曾下調(diào)至20%),便可向銀行申請(qǐng)開發(fā)貸款；建安成本由建筑承包商帶資墊付；在銷售環(huán)節(jié),商品房預(yù)售制度實(shí)施已有10多年,一度開發(fā)商靠賣“樓花”便可提前回收成本,目前根據(jù)規(guī)定,開發(fā)項(xiàng)目取得相關(guān)證照、主體結(jié)構(gòu)施工因?qū)訑?shù)而異達(dá)到一定進(jìn)度便可申請(qǐng)預(yù)售。
也就是說,開發(fā)商相當(dāng)程度上是借助了銀行貸款、建筑商的墊付資金和購(gòu)房者的資金完成項(xiàng)目開發(fā)；在有些政策執(zhí)行不到位的項(xiàng)目上,更是“空手套白狼”。有業(yè)內(nèi)人士向記者分析,從資本金的回報(bào)率看,開發(fā)商幾乎能有100%的回報(bào)。
房地產(chǎn)業(yè)多年的“暴利化”,折射出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的根本性問題。住房既是商品,也具有公共產(chǎn)品的屬性。在市場(chǎng)化的軌道上,給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如此“厚愛”、讓開發(fā)商如此獲取暴利,不合理、不應(yīng)該、也不可能持續(xù)。
這一輪房地產(chǎn)調(diào)控,相當(dāng)一部分措施直指造成房企暴利相關(guān)的“房”、“地”和“錢”三大因素。比如,在“房”方面,嚴(yán)格抑制投資投機(jī)性需求,打擊開發(fā)商捂盤惜售,切實(shí)增加有效供應(yīng)；“地”方面,限制單幅土地出讓面積、加大閑置土地處置力度、提高土地增值稅預(yù)征率；“錢”方面,提高房企開發(fā)貸款的審查和管理門檻,將囤地房企列入融資審核“黑名單”等。這一系列“組合拳”,有些已經(jīng)顯效,有些還有待進(jìn)一步“發(fā)力”。
因而,終結(jié)房企暴利、鞏固調(diào)控成果,既要研究實(shí)施“反暴利規(guī)定”等新措施,更要嚴(yán)格落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的調(diào)控政策。只有堅(jiān)持不折不扣地打好這一套“組合拳”,房地產(chǎn)調(diào)控的成效才會(huì)充分顯現(xiàn)。(魏宗凱)
