北京樓市退房率局部異常 正視樓市回暖的“泡泡”

時間:2009-05-13 09:39　　　來源：中國證券報

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，目前，北京期房退房公示中有1759條退房項目記錄。京城幾大在售項目中，部分樓盤的退房率遠高出正常水平。其中，美利山的退房率為11.97%、中堂為21.68%、沸城為30.85%、萬象新天家園的退房率則高達85.62%。

    5月11日，中國證券報記者以購房者的身份走訪了上述幾大樓盤。銷售人員表示，退房是正�，F(xiàn)象，“前期，我們部分樓座確實存在較多退房現(xiàn)象，但都在正常范圍內(nèi)，客戶退的房源現(xiàn)在都已基本售完�！�

    業(yè)內(nèi)人士分析，退房率并不像數(shù)字顯示的那么簡單，原因也較復雜。其背后可能是部分項目存在資金鏈緊張；也可能是前期市場價格過高的“后遺癥”。近期，樓市成交量大幅上漲，不少項目提價明顯，這可能掩蓋退房的風險。不過，隨著積壓的剛性需求逐步釋放殆盡，成交量難以支撐價格上漲，退房現(xiàn)象可能再度抬頭。

    整體退房率“趨降”

    “去年我買這個樓盤時是三期，每平方米要12000多元；今年1月份，開發(fā)商推出的四期每平方米才9000元出頭。哪怕扣掉10%的違約金，退了都劃算。但現(xiàn)在，價格大部分又漲回來了，退了也不太好買�！币晃辉跂|北五環(huán)外購房的客戶向中國證券報記者訴說。

    西南四環(huán)一樓盤的銷售人員告訴中國證券報記者，今年初，由于該項目竣工交付時間拖延，不少業(yè)主以此為由要求退房�！澳菚r候，我們的退房率是比較高。但后來市場轉(zhuǎn)好，退房現(xiàn)象明顯減少了�！蹦壳霸摌潜P前期的房源已經(jīng)全部售罊。下一期預計在五月中旬開盤，銷售價格將上漲1000元/平方米左右。

    由于房價上調(diào)，北京樓市整體退房率呈下降趨勢。以存量房網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)為例，4月份，北京存量房成交22195套，退房套數(shù)為703套，退房率為3.16%，而三月份存量房退房率為3.6%。

    在西南五環(huán)邊的沸城，銷售人員告訴中國證券報記者，該樓盤目前僅剩下幾套三居室在售，均價為9500元/平方米，并一再強調(diào)，“剩下的房子已不多”。當談到較高的退房率時，該銷售人員解釋道，主要由于之前一家公司買了沸城數(shù)十套房，后來出于資金原因而清退。

    對于高退房率，業(yè)內(nèi)人士卻指出，在前期房價過高的情況下，一旦房價下跌超過一定比例，客戶理論上的毀約風險將極大增加。但4月份，北京房地產(chǎn)市場銷售創(chuàng)三年來新高，房價企穩(wěn)回升，則將降低退房的概率。

    根據(jù)發(fā)改委和國家統(tǒng)計局12日公布的最新數(shù)據(jù)，4月份，全國70個大中城市房價同比下降1.1%，降幅比上月縮小0.2個百分點。其中北京房屋銷售價格指數(shù)同比下降1%，但環(huán)比上漲0.4%。

    專家指出，一般情況下，退房者主要分為以下幾類人群：一是前期高價購買了期房的購房者，當房價下調(diào)后希望通過退房而尋求更高性價比的住房�；蚴峭�一小區(qū)不同期開盤的業(yè)主，由于開發(fā)商降價超過心理預期，導致前期業(yè)主要求退房。二是因為房價下跌，短期內(nèi)難有收益的房地產(chǎn)投資者。三是希望通過提出退房要求而對已有費用進行減免或補償?shù)臉I(yè)主。四是確實由于交付房屋存在質(zhì)量問題或者房屋配套與開發(fā)商承諾不符，從而要求退房的購買者。

    由于我國房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整期，房價波動對購房者的心理預期產(chǎn)生了極大影響。退房反映出部分購房者對未來房價走勢的看法。當預計未來房價將相對下跌時，就容易產(chǎn)生心理落差從而導致退房。同時，部分退房者也是此前房價泡沫的受害者。隨著開發(fā)商名目繁多的降價促銷，房屋的價值在不斷縮水，因此更多的人為了維護自身權(quán)益也開始將退房付諸行動。

    然而專家也提醒大家，按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，僅僅由于房屋成交后價格的巨大差距還不能成為退房的理由，在法律上難以得到支持。

    背后是開發(fā)商資金緊張

    部分項目退房率高，其實是因為項目中部分樓座存在抵押，相當于完成一次銷售。而在解除抵押重新上市時，交易系統(tǒng)中的統(tǒng)計便顯示為“退房”。這一現(xiàn)象在樓市中較為普遍，其背后則是開發(fā)商資金鏈緊張。

    業(yè)內(nèi)人士更是透露，萬象新天家園超過80%的退房率，正是由于之前開發(fā)商對部分樓房進行了銀行抵押。在解押的過程中需要通過退房這一步驟，因此造成了高退房率。

    去年，房地產(chǎn)銷售遭遇深寒，信貸普遍收緊，導致部分開發(fā)商的資金鏈趨緊。項目抵押和降價促銷的策略，成為開發(fā)商緩解資金鏈壓力的有效手段之一。

    2009年2月，位于北京市東北三環(huán)的太陽星城項目，有兩座樓以每平方米8200余元的價格整體出售給了一家大型央企的消息，再一次引發(fā)了前期業(yè)主退房的呼聲。因為，那一區(qū)域目前的銷售均價已超過15000元/平方米。

    太陽星城開發(fā)商冠城大通(600067)內(nèi)部人士向中國證券報記者證實了以上傳聞。他表示，這個售樓合同早在2005年就已簽訂，當時每平方米8000多元是市場價格。

    然而當記者詢問他目前18000元/平方米的價格相比之下是否過高時，該人士表示，公司認為當前價位是合理的，并且決不會因為央企的購樓價格而對其它房源降價。

    長城證券的研究表明，房地產(chǎn)商采取“低價快跑”的策略可以為公司資金解困。尤其在股權(quán)融資收縮、債權(quán)融資受阻、房屋銷售不暢的種種不利背景下，地產(chǎn)商會采用適當降低單個項目毛利率的做法來提高整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、加快資金回籠。

    在實際生活中，確實也出現(xiàn)過由于開發(fā)商資金鏈緊張、延期交房所導致的大規(guī)模退房事件。北京通州區(qū)的世紀星城二期住宅項目，交房時間延期14個月，從而引發(fā)了業(yè)主的集體退房。據(jù)了解，該樓盤原本的交房時間定為2008年7月底，后來經(jīng)過一拖再拖延期到了2009年9月底。無獨有偶，位于西南四環(huán)外的沸城8-1號樓，也延期交房近8個月。

    業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商前期高價囤地，在遭遇銷售不暢時，就會產(chǎn)生資金緊張，影響工程推進計劃。

    虛假銷售回籠資金

    此前有媒體報道的“三里屯SOHO疑有假按揭”的消息一出可謂一石激起千層浪。盡管潘石屹后來親自出面澄清了此事，但有關(guān)“假按揭”的消息還是引來了廣泛關(guān)注。

    中央財經(jīng)大學城市與房地產(chǎn)管理系主任喬志敏教授就認為，開發(fā)商通過“假按揭”套現(xiàn)，導致退房率過高的情況是存在的，但目前國家銀行按揭審批程序比較嚴格，因此只是個別現(xiàn)象。

    而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“假按揭”現(xiàn)象的發(fā)生，主要由于開發(fā)商手中“缺錢”所致。去年樓市清淡使得開發(fā)商資金鏈告急，因此通過“內(nèi)部銷售”或者找“托兒”假借購房者身份買房，做“假按揭”從銀行騙取貸款。當市場回暖時開發(fā)商再把房子退掉。這樣一來，不僅解決了資金鏈問題，還能趁機賺上一筆。尤其自去年銀行下調(diào)了房貸利率之后，“假按揭”的現(xiàn)象便有所抬頭。一方面，開發(fā)商的貸款審批要求越來越嚴，而住房按揭貸款的手續(xù)要相對簡單一些；另一方面，個人住房貸款的利率要比開發(fā)貸款低。因此開發(fā)商通過“自買自賣”從銀行套現(xiàn)，既緩解了資金問題，又回避了降價售樓的尷尬，并且通過捂房制造虛假繁榮推高了房價。

    因此有專家指出，監(jiān)管部門應(yīng)該嚴防“假按揭”等金融案件的發(fā)生。除了進一步規(guī)范個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)外，還應(yīng)對樓盤退房率設(shè)置“警戒線”，一旦出現(xiàn)異�，F(xiàn)象，就要引起監(jiān)管部門的足夠重視。 

編輯:邵磌