上海樓市降價熱身 個別樓盤降幅達(dá)30%

　　在新建住宅成交均價出現(xiàn)明顯下調(diào)的情況下，此前一路高漲的上海房價是否真的下跌了呢？在經(jīng)歷數(shù)次房價下跌又反彈之后，有購房者難免對目前的市場行情滿腹狐疑。本報記者為此做了專門調(diào)研。調(diào)查結(jié)果顯示，上海房價雖有漲有跌，但下行態(tài)勢已經(jīng)基本形成，降價的區(qū)域、樓盤、幅度都有進(jìn)一步蔓延和增大的趨勢。

　　新政成為“分水嶺”

　　誰在“領(lǐng)跌”樓市？

　　今年上半年的房地產(chǎn)市場，像坐過山車一樣經(jīng)歷了大起大落。一季度，上海商品住宅成交勢頭一路高歌猛漲。而隨后4月17日出臺的“新國十條”一系列調(diào)控政策，使樓市迅速降溫，不僅成交量急速萎縮，成交均價也從5月開始下探。為了尋求成交破冰，一些外郊環(huán)區(qū)域項目率先降價，個別樓盤在贈送面積等變相降價手段的遮掩下，降價幅度已達(dá)30%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，今年上半年的樓市下探，僅僅只是階段性的調(diào)整，尚未形成全面降價之勢。預(yù)計2010年下半年，新增供應(yīng)將加速入市，在短期供大于求的情況下，各地住宅項目將陸續(xù)降價，降幅約在15-20%左右。

　　新政成為“分水嶺”

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)（下文簡稱“中房信”）提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月上海共新推出新建商品住宅448.84萬平方米，環(huán)比下滑45%；成交量則僅有353.18萬平方米，環(huán)比下滑64%，創(chuàng)下近五年來同比新低；雖然成交量大幅下滑，但受去年至今年一季度房價上漲的慣性因素影響，上半年上海新建商品住宅成交價格仍上漲了23.7%，達(dá)到21882元/平方米，套均售價達(dá)到260萬元的歷史高位。

　　雖然上半年整體房價仍出現(xiàn)較大漲幅，但仔細(xì)研讀各月新建住宅成交均價即可看出，4月17日出臺的“新國十條”成為樓市分水嶺，一系列調(diào)控政策的逐步落實，使得上半年高漲的房價開始逐步回落。

　　佑威及樓市專評網(wǎng)（以下簡稱“佑威”）聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度上海住宅各月成交均價穩(wěn)定在20000元/平方米左右的水平，4月房價沖高至22926元/平方米的月度均價歷史新高。而進(jìn)入5月份后，調(diào)控效力開始顯現(xiàn)，價格一路緩步下跌。5月月度均價為22338元/平方米，6月則大幅回落至19168元/平方米，而7月前18天商品住宅成交均價為18913元/平方米，已回落到2009年年底水平。

　　然而，在新建住宅成交均價出現(xiàn)明顯下調(diào)的情況下，此前一路高漲的上海房價是否真的下跌了呢？在經(jīng)歷數(shù)次房價下跌又反彈行情之后，有購房者難免對目前的市場行情滿腹狐疑。

　　誰在“領(lǐng)跌”樓市？

　　縱觀樓市，哪些開發(fā)商最愿意降價？哪些樓盤最先降價？

　　率先喊出降價促銷的是恒大地產(chǎn)。今年5月初，恒大地產(chǎn)宣布，公司在全國的所有樓盤將統(tǒng)一優(yōu)惠15%。此后，萬科用實際行動參與到降價促銷行列中來，雖然萬科在包括北京、上海的項目價格調(diào)整幅度不大，有些甚至與新政前售價相當(dāng)，但沒有按照之前的慣例進(jìn)行提價，也可以算作是平價促銷。最近，上海本地“房產(chǎn)大鱷”綠地集團(tuán)也宣布降價促銷，促銷范圍遍布其在全國41個城市的全部項目。

　　從中房信提供的一份上海新房成交排行榜來看，新政以來，排在成交量前8名的全是外郊環(huán)樓盤，9、10名的則是郊環(huán)外樓盤，而這些樓盤的相對熱銷都是價格低開或以贈送面積變相跌價帶來的。外郊環(huán)區(qū)域的平均房價從5月的23156元/平方米下滑到6月的17311元/平方米，環(huán)比下滑了25.2%。其中，銷售榜排名第一的“保利葉上�！�，從一季度18500元/平方米的銷售均價下滑到最近兩批房源的成交均價為16500元/平方米，同時套內(nèi)贈送面積從10%增加到了40%，實際折算下來房價降幅超過30%。這使得外郊環(huán)區(qū)域的套均房價從5月份的287萬元下調(diào)回6月的197萬元，跌回去年年底水平。

　　熱銷樓盤不跌反漲

　　然而，隨著部分開發(fā)商調(diào)價促銷，市場立即還以熱情的回應(yīng)。外郊環(huán)區(qū)域以及部分項目的降價雖然拉動了全市均價的下跌，但樓市降價風(fēng)潮并未形成蔓延之勢，甚至有些熱銷項目不跌反漲。

　　從佑威提供的數(shù)據(jù)顯示，有不少項目在調(diào)控后的5、6月份成交均價比1-4月份出現(xiàn)了上漲。其中萬達(dá)城市公寓的漲幅超過了20%，金山萬安金邸項目也有接近14%的漲幅。

　　佑威數(shù)據(jù)同時顯示，上周（7月12日-7月18日）全市商品住宅成交均價為18367元/平方米，已連續(xù)第六周低于2萬元。全市新建商品住宅均價繼續(xù)維持在低位，主要由于低端樓盤成交比例增大。但前期銷售良好的樓盤，后期房源大多出現(xiàn)價格上漲，其中成交面積排名居前的“印象歐洲城”、“新城盛景園”、“新天地荻涇花園”、“龍湖酈城”等項目，價格都有明顯上升。

　　下半年降價勢頭將加大

　　中原集團(tuán)地產(chǎn)研究董事程澐認(rèn)為，截至當(dāng)前，本次調(diào)控目的取得了第一階段的部分成效，即住宅成交量快速降至谷底，但供應(yīng)尚未增加，房價仍在高位波動。今年上半年的市場觸底，僅僅只是階段性的調(diào)整。

　　第一太平戴維斯上海公司董事長劉德?lián)P在回顧上半年上海樓市時也表示，在目前市場環(huán)境下，對資金需求較大的全國性大企業(yè)調(diào)價愿望最為強(qiáng)烈，這類企業(yè)的土地儲備非常大，持續(xù)滾動開發(fā)的壓力也很大，當(dāng)市場陷入低迷狀態(tài)時，需要通過調(diào)價來迅速回籠資金。因此像恒大、萬科這些企業(yè)成為降價促銷的排頭兵也在情理之中。開發(fā)商會不會繼續(xù)降價，要視各家企業(yè)資金情況和發(fā)展策略而定。

　　此外，據(jù)中原地產(chǎn)副總經(jīng)理唐振東分析，處于城市外圍區(qū)域的樓盤，在此前房價快速上漲過程中跟風(fēng)上漲，而且漲幅較大，在這一輪調(diào)整行情中必然率先回調(diào)�！拔覀冊跒橐皇猪椖孔鰻I銷代理時都會建議開發(fā)商，一線城市外圍區(qū)域的項目、小戶型房源、二三線城市項目先走、快走，不行就降價促銷快速套現(xiàn)。”唐振東表示。

　　中原集團(tuán)程澐預(yù)計，2010年下半年新增供應(yīng)將加速入市，在短期供大于求的情況下，各地住宅項目將陸續(xù)降價，降幅約在15-20%左右。隨著價格的下調(diào)，市場成交也將在基本需求的支撐下逐步反彈，其中一線城市全年成交同比將降3-4成，二線降幅在1-2成。