許小年：房價(jià)大跌的動(dòng)力還不充分

　　上周寫了一篇文章《房價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲》，墨跡未干，就碰上國家出臺“10號文”，一套組合拳來勢洶洶，市場上頓時(shí)波濤洶涌。

　　樓市會(huì)就此崩盤嗎？未必。

　　上一篇文章說了，高房價(jià)的根本原因是供需失衡，失衡下的價(jià)格走勢由預(yù)期支配，對預(yù)期影響最大的短期因素是貨幣供應(yīng)，長期因素則是土地供應(yīng)。若想抑制房價(jià)，應(yīng)當(dāng)緊縮貨幣供應(yīng)，放松土地供應(yīng)，而實(shí)際執(zhí)行的政策正好相反，房價(jià)焉有不漲之理？

　　樓市新政全都著眼于市場價(jià)格，而不是市場預(yù)期。由于影響預(yù)期的長、短期因素基本未變，上一篇文章的結(jié)論也基本不變。

　　新政對市場的沖擊主要是心理上的，阻嚇作用大于實(shí)質(zhì)性作用。在房價(jià)可能走低的猜想中，人們從搶購轉(zhuǎn)向毀約或者推遲購買，房價(jià)于是停止上漲。但這遠(yuǎn)非雪崩的前兆，需求方的其他預(yù)期依舊，為房價(jià)構(gòu)筑了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的底部。特別是“10號文”只字未提土地供應(yīng)和貨幣供應(yīng)，只要“18億畝”的紅線不動(dòng)，百姓就認(rèn)定房產(chǎn)是稀缺資源，晚買不如早買；只要貨幣政策繼續(xù)松寬，通脹預(yù)期就是揮之不去的幽靈，購買實(shí)物資產(chǎn)就是防止存款貶值的最佳選擇。

　　決定樓市下一步走向的關(guān)鍵當(dāng)然是開發(fā)商，預(yù)見到需求不會(huì)發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變，他們并不急于拋售，而是采取了“看看再說”的觀望態(tài)度。由于2009年的銀行大放水和樓市的價(jià)量齊飛，眼下開發(fā)商手中現(xiàn)金充裕，沒有任何回籠資金的壓力。只有當(dāng)資金鏈條吃緊時(shí)，地產(chǎn)商才愿意考慮降價(jià)促銷。助長觀望情緒的，還有日漸增加的政策不確定性。

　　開發(fā)商的觀望不僅減少了當(dāng)期市場的供給，為房價(jià)提供了另一有力的支持，而且減少了當(dāng)期的開發(fā)量，為將來的供應(yīng)短缺從而將來的高房價(jià)埋下伏筆。

　　地產(chǎn)商難道不擔(dān)心更為嚴(yán)厲的后續(xù)政策嗎？擔(dān)心是免不了的，但可能性究竟有多大？

　　如今決定政策的，不僅僅是中央政府維護(hù)民生的意愿，還有地方政府強(qiáng)烈的政績沖動(dòng)。人們已經(jīng)注意到，在每次打壓樓市的風(fēng)暴中，地方政府往往“集體失語”。與此形成鮮明對照，每逢樓市下跌，地方長官總是竭其所能，力挺力托。人們也知道，這是因?yàn)榉績r(jià)和地價(jià)連著地方財(cái)政，并且也連著個(gè)別官員的荷包。

　　樓市如果垮了，地方財(cái)政赤字，中央給補(bǔ)嗎？不是說要拉動(dòng)內(nèi)需嗎？沒錢怎么拉動(dòng)？房地產(chǎn)有很高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，真下重手把它砸趴下了，一損俱損，鋼鐵、水泥、玻璃、建材、工程機(jī)械、家電就不知賣給誰了。如此一來，GDP“保八”怎么實(shí)現(xiàn)？

　　即使在政策制定上地方和中央保持一致，政策的執(zhí)行可主要靠地方政府，上下擰著勁兒，政策怎能貫徹到位？中央總不能向各地派工作組吧。

　　說到底，樓市是一個(gè)預(yù)期的博弈，預(yù)期的形成產(chǎn)生于利益的計(jì)算，非幾篇通訊、評論所能引導(dǎo)，非文件所能左右。凡涉及真金白銀的事，不是紅口白牙或者白紙黑字就可以解決的。以真金白銀為基礎(chǔ)的叫做理性預(yù)期，純靠忽悠的是非理性預(yù)期。理性預(yù)期決定人們的長期行為，并最終在現(xiàn)實(shí)中得到驗(yàn)證；非理性預(yù)期除了制造市場短期波動(dòng)，便只留給后人笑柄。

　　欲降房價(jià)，必先扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期；欲扭轉(zhuǎn)預(yù)期，必先調(diào)整利益；欲調(diào)整利益，必先推動(dòng)體制改革。改革就是重構(gòu)利益格局，理順利益關(guān)系，在社會(huì)總財(cái)富增加的前提下，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

　　首先要改革土地制度，增加土地供應(yīng)，打破供地壟斷，利用市場機(jī)制平抑地價(jià)，徹底消除“房產(chǎn)永遠(yuǎn)是稀缺資源”的預(yù)期。要想改革土地制度，就必須平衡地方財(cái)政預(yù)算，舍此便不能切斷地方財(cái)政和土地的聯(lián)系。

　　改革財(cái)政稅收體制要雙管齊下，開源節(jié)流。開源意味著增加地方的稅收自主權(quán)，同時(shí)強(qiáng)化民眾對政府的監(jiān)督，否則苛捐雜稅日多，不利社會(huì)安定。節(jié)流則要求大幅削減地方政府開支，特別是無止境的投資，以及同樣無止境的機(jī)構(gòu)膨脹和冗員。

　　放棄改革，單純靠政策調(diào)控價(jià)格，如同發(fā)高燒洗冷水澡，打擺子就給蒸桑拿，治標(biāo)不治本，房價(jià)短期內(nèi)可能少許下挫，當(dāng)人們意識到基本面并未改變時(shí)，價(jià)格重拾升勢，說不定會(huì)創(chuàng)出又一輪新高。那時(shí)怎么辦？

　　有兩個(gè)可能的對策。一是任其發(fā)展，直到泡沫破滅，如日本的1989年和美國的2007年。二是房地產(chǎn)業(yè)國有化，政府出面重新分配住房。無論哪一個(gè)，成本好像都太高了。（許小年 中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)和金融學(xué)教授）