未來一年北京房價(jià)有10%至20%下調(diào)空間

時(shí)間:2011-12-26 09:42   來源:北京晚報(bào)

  “開發(fā)商,對不起了!边@是在12月召開的一次房地產(chǎn)盛會(huì)上,由多位搖滾音樂家組團(tuán)上演的一場行為藝術(shù)秀,主題是:由于房價(jià)太高買不起房,導(dǎo)致開發(fā)商們賺不到錢,因此他們向各開發(fā)商鞠躬道歉。這個(gè)場面,不免讓開發(fā)商感覺有些尷尬和難受。

  2011年,讓開發(fā)商感到尷尬和難受的遠(yuǎn)不止一個(gè)小小的“秀”。就北京而言,根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù),前11月北京商品房住宅項(xiàng)目銷售面積合計(jì)為819萬平方米,預(yù)計(jì)全年成交量在900萬平方米左右,環(huán)比上一年下降幅度達(dá)到了27%,即使相比年份不好的2008年,也下降了接近200萬平方米,成交總面積創(chuàng)造了最近十年的最低紀(jì)錄。

  沒有成交,又舍不得或不敢降價(jià),開發(fā)商干扛著挺過了2011年。年初,一些不甘心的開發(fā)商依然幻想:鑒于房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)中的重要地位,政府很快會(huì)救市。出乎這些人的意料,2011年馬上就要過去,他們的期盼還沒有到來。這樣的日子,是過慣了好日子的開發(fā)商多年沒有遇到的。2011年,已經(jīng)成為開發(fā)商難受又難忘、印象深刻的一年。2012年,將是購房人的機(jī)會(huì)之年。

  “三限”:引發(fā)樓市變局

  對于今年樓市的現(xiàn)狀,開發(fā)商普遍認(rèn)為,這是由限購、限貸、限價(jià)這“三限”引發(fā)的。

  2011年2月16日,是樓市變局的重要一天。這一天,被稱為“限購令”的“京十五條”出臺(tái),對已有1套住房的北京市戶籍家庭和可提供5年以上納稅、社保證明且無住房的非北京市戶籍家庭,限購1套房,已有2套以上住房的北京市戶籍家庭暫停向其售房。

  政策出臺(tái)后,因?yàn)橄拗屏舜罅康氖袌鐾顿Y和投機(jī)需求,被冠以“最嚴(yán)厲調(diào)控政策”的稱號(hào),也被開發(fā)商稱為“命運(yùn)轉(zhuǎn)折的開始”。經(jīng)過數(shù)個(gè)月的市場博弈也證明:北京樓市調(diào)控見效雖是多方面政策共同催化的結(jié)果,但限購明顯是其中影響最大的一項(xiàng)。

  樓市在“限購”的同時(shí),金融機(jī)構(gòu)也開始收緊了錢袋子。去年9月,中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知,各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。今年2月,又一重磅“炸彈”落地:對貸款購買第二套住房的家庭,切實(shí)執(zhí)行“首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍”的政策。與此同時(shí),由于準(zhǔn)備金率的提高及市場風(fēng)險(xiǎn)加大等原因,銀行還對房地產(chǎn)企業(yè)的“開發(fā)貸款”進(jìn)行嚴(yán)格控制。“不要說中小開發(fā)商,就是像我們這樣的大型國企,今年從銀行貸款都難!北臼幸晃粐罂偨(jīng)理感慨地說。

  限購、限貸,這些政策都是購房人看得到的。多個(gè)開發(fā)商向記者透露,今年以來,開發(fā)商在為樓盤申請預(yù)售許可證時(shí),如果最新一期新開盤的房源定價(jià)超過往期或周邊項(xiàng)目均價(jià),就很難拿到預(yù)售許可證,特別是一些高端項(xiàng)目,這個(gè)措施被開發(fā)商理解為商品房的“限價(jià)”。限購、限貸、限價(jià),2011年,樓市的調(diào)控就在這“三限”中開始了。

  “房鬧”:新版苦肉計(jì)

  限購,限制了大量的市場投資和投機(jī)需求。沒需求,就沒有銷售額,這讓開發(fā)商在融資上失去了自身的“造血”功能;限貸,切斷了開發(fā)商從銀行拿錢的可能,讓開發(fā)商失去了“輸血”的外援;而限價(jià),又封上了房價(jià)上漲的天花板,留給開發(fā)商的,似乎只有一條路可走,那就是降價(jià)。

  經(jīng)過了半年的“觀察期”,8月份,北京房價(jià)開始“hold”不住了,紛紛開始降價(jià)。這一輪降價(jià),是從去年上漲過猛的通州項(xiàng)目開始的,如京貿(mào)國際城在第一次降價(jià)后,死扛了10個(gè)月,第二次又“直降6000元”;潤楓領(lǐng)尚優(yōu)惠房源每平方米13000元起價(jià),而該項(xiàng)目2011年5月預(yù)售時(shí),均價(jià)是每平方米27000元……

  這種短時(shí)間的大幅度降價(jià),讓那些數(shù)周之前在此購房的老業(yè)主“痛失”數(shù)十萬。在一片“開發(fā)商價(jià)格欺詐”的維權(quán)聲中,一些降價(jià)項(xiàng)目的售樓處,遭遇到了老業(yè)主的“圍攻”。從 9月10日“教師節(jié)”這天開始,京貿(mào)國際城的老業(yè)主連續(xù)兩天涌至售樓處要求開發(fā)商給說法,并打出了“誓與開發(fā)商血戰(zhàn)到底,不退差價(jià)誓不罷休”的橫幅,最終導(dǎo)致了震驚樓市的“流血事件”。

  除了京貿(mào)國際城,遠(yuǎn)洋一方、北京米拉小鎮(zhèn)、通州華業(yè)東方玫瑰等項(xiàng)目的售樓處門前,也都在今年上演過業(yè)主非暴力圍堵的“維權(quán)事件”。在諸多“維權(quán)事件”中,外地還發(fā)生過老業(yè)主給開發(fā)商送花圈的“鬧劇”。隨著一些“鬧劇”的頻頻上演,2011年,樓市也再次出現(xiàn)了“房鬧”現(xiàn)象:不管是不是合理,是不是違背契約精神,只要房價(jià)降了,就都要到售樓處鬧一鬧,要求補(bǔ)償。

  對于“房鬧”這種現(xiàn)象,社會(huì)各界眾說紛紜:有人認(rèn)為是老百姓迫不得已的維權(quán)之舉;有人認(rèn)為這是無視契約的“無理取鬧”;還有人指出,這里面有一部分是開發(fā)商聯(lián)手老業(yè)主,演給政府看的一出“苦肉計(jì)”:“你看看,政策再不松動(dòng),老百姓就要鬧事了!睙o論怎么說,可以肯定的是,“房鬧”事件并沒有絲毫影響政府調(diào)控的決心和節(jié)奏,政府態(tài)度的堅(jiān)決讓一些開發(fā)商“有些沒想到”。

  “降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”:開發(fā)商的妥協(xié)

  既然政策“不松口”,沒了市場回暖的預(yù)期,開發(fā)商不得不在淡市之下,通過降價(jià)換取銷量,以達(dá)到回籠資金的目的。一些樓盤為了避免老業(yè)主“鬧事”,還破天荒地給老業(yè)主“補(bǔ)差價(jià)”。

  京城“補(bǔ)差價(jià)”的始作俑者應(yīng)是京貿(mào)國際城,這個(gè)在市場中非;钴S的項(xiàng)目,在首次價(jià)格下調(diào)7000元之時(shí),主動(dòng)對前期購房銷售均價(jià)高于每平方米20000元的業(yè)主,給予差價(jià)返還。

  之后,同在通州的華業(yè)東方玫瑰,在降價(jià)后針對業(yè)主因開發(fā)商降價(jià)而實(shí)施的“維權(quán)”,公布了一份名為“諾亞方舟安全島計(jì)劃”的方案,以充抵物業(yè)費(fèi)、車位費(fèi)等形式,補(bǔ)償因推特價(jià)房而尋求“維權(quán)”的老業(yè)主。

  最近的一個(gè)“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”的案例則是“星河灣”。在其上海即將推出新盤的兩個(gè)項(xiàng)目中,給出了八折到八五折的優(yōu)惠,給予以前老業(yè)主的補(bǔ)償是原來折扣點(diǎn)和即將推出的折扣點(diǎn)之間的差額,約6億元左右!澳壳罢麄(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)遭遇寒冬,這是一個(gè)不爭的事實(shí)。不降價(jià),賣不出去;降價(jià)了,對老業(yè)主是一種打擊!毙呛訛车禺a(chǎn)副總裁梁上燕的這番話道出了開發(fā)商目前面臨的兩難境地。

  “董事長給我的任務(wù)是在春節(jié)之前,不管用什么辦法,要讓賬面上趴著6個(gè)億,F(xiàn)在這種行情,我能有什么辦法呀?降價(jià)唄,再給老業(yè)主一些補(bǔ)償。今年,過得真是難受!弊鳛橐粋(gè)房地產(chǎn)公司的總經(jīng)理,肖先生已經(jīng)沒有了以前的趾高氣揚(yáng)。

  2011年就要過去。一系列事實(shí)表明,過慣了好日子的開發(fā)商、投資人,樓市都要開始對他們說“對不起了”,“阿貓、阿狗都能掙錢”的日子將一去不復(fù)返。

  2012:購房人 有機(jī)會(huì)了

  盡管2011年開發(fā)商的日子不好過,北京郊區(qū)的一些項(xiàng)目也開始降價(jià),但說到全面降價(jià)還為時(shí)尚早,大部分房企仍在降與不降中徘徊。這也是今年購房人看著市場“降”聲一片,仍然買不到物美價(jià)廉的房子的原因。不過,伴隨著前不久中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)的定調(diào),2012年,剛需購房人的機(jī)會(huì)來了。

  2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中針對房地產(chǎn)的表述是:要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖,促進(jìn)房價(jià)合理回歸,加快普通商品住房建設(shè),擴(kuò)大有效供給,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。之后,在“2011年北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)情況”新聞發(fā)布會(huì)上,市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人也強(qiáng)調(diào),北京限購政策按照國務(wù)院的統(tǒng)一部署執(zhí)行了1年,效果明顯,目前調(diào)控政策處在關(guān)鍵時(shí)期。北京市按照中央的決策部署,將堅(jiān)持包括限購在內(nèi)的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不放松不動(dòng)搖,房地產(chǎn)市場健康發(fā)展需要政策持續(xù)。

  盡管北京對房價(jià)的調(diào)控目標(biāo)要到2012年3月份才能確定,但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,2012年,才是北京房價(jià)真正下降的開始。中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)張大偉分析說,調(diào)控拐點(diǎn)和效果剛出現(xiàn),一旦放松可能面臨大幅反彈,房地產(chǎn)會(huì)有硬著陸的風(fēng)險(xiǎn),這應(yīng)該是政府堅(jiān)持從嚴(yán)政策,進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果的原因。經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以后,期待因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)萎縮風(fēng)險(xiǎn)而放松樓市調(diào)控拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)上漲的部分開發(fā)商和地方政府,會(huì)重新認(rèn)識(shí)市場,明顯下調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象將更加普遍,對于買房人來說,是個(gè)出手的好機(jī)會(huì)。

  具體到明年房地產(chǎn)的走勢,上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為,總體而言,2011年是“先扛后撤”的一年,2012年將是“先撤后穩(wěn)”的一年。市場會(huì)在上半年繼續(xù)低迷,下半年趨于企穩(wěn)。理由是伴隨著經(jīng)濟(jì)和房價(jià)持續(xù)下滑,政策會(huì)進(jìn)行一定程度的調(diào)整,首套房貸優(yōu)惠將首當(dāng)其沖,部分城市限購會(huì)有所松動(dòng),個(gè)別城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)后,限購有可能順勢退出。

  至于明年會(huì)降多少,業(yè)內(nèi)人士和專家明顯分為兩派:悲觀派認(rèn)為,受歐債危機(jī)的實(shí)質(zhì)性影響,中國經(jīng)濟(jì)面臨低迷,牽連到房地產(chǎn),北京一些郊區(qū)項(xiàng)目可能會(huì)出現(xiàn)“斷崖式”下跌,即降幅在50%左右;樂觀派則判斷,北京的需求龐大,特別是四環(huán)以內(nèi)的房源,明年北京房價(jià)會(huì)因地段不同、產(chǎn)品不同而有漲有跌,總體上有5%左右的降幅。北京市房協(xié)的有關(guān)人士預(yù)計(jì),2012年北京郊區(qū)商品住宅的供應(yīng)量還將顯著上漲,在已經(jīng)庫存積壓嚴(yán)重的情況下,潛在供應(yīng)量將促使在售項(xiàng)目繼續(xù)下調(diào)售價(jià)。未來6到12個(gè)月內(nèi),北京房價(jià)有10%至20%的下調(diào)空間。

  本報(bào)記者 李海霞

編輯:李靜

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