針對(duì)香港樓市房?jī)r(jià)持續(xù)攀升的問(wèn)題,香港政府不斷推出政策穩(wěn)定樓市,如最新推出的買家印花稅和額外印花稅；9月中旬成立了長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略督導(dǎo)委員會(huì),對(duì)房屋問(wèn)題調(diào)研并提出建議；早前還推出了白表申請(qǐng)者可免補(bǔ)地價(jià)購(gòu)買二手居屋以及新界東北新發(fā)展區(qū)計(jì)劃
陳振寧:政府推行房產(chǎn)政策阻力重重
香港樓市不斷升溫。持續(xù)低息的環(huán)境下,資金充裕,令樓價(jià)超越1997年的高峰,并有節(jié)節(jié)上升的壓力。與此同時(shí),香港實(shí)體經(jīng)濟(jì)環(huán)境雖然不差,但也不是表現(xiàn)優(yōu)異,市民的購(gòu)買能力并無(wú)顯著提升,可以說(shuō)是已與樓價(jià)脫節(jié)。在這種情況下,樓市亟需穩(wěn)定的措施。
自新一屆政府上任以來(lái),官員頻頻到地方,體察民情,了解樓市的最新動(dòng)向,如運(yùn)輸及房屋局局長(zhǎng)便到基層市民聚居的地區(qū),了解劏房(即業(yè)主或二房東把一個(gè)單位分成不少于兩個(gè)的獨(dú)立單位出租或出售,而每個(gè)小單位通常設(shè)有浴室)等的情況；發(fā)展局局長(zhǎng)頻頻到地方,解釋政府在“啟動(dòng)九龍東”(該計(jì)劃是在香港建立第二個(gè)核心商業(yè)區(qū))、新界東北新發(fā)展區(qū)等的立場(chǎng)、政策等。同時(shí),政府已公布多項(xiàng)穩(wěn)定樓市的措施。政府解決樓市問(wèn)題的決心不容置疑。
但是樓市問(wèn)題復(fù)雜,涉及多類群體的利益,眾說(shuō)紛紜,多項(xiàng)措施都遭受不同程度的質(zhì)疑,可見(jiàn)政府在推行時(shí)面對(duì)重重阻力。
買家印花稅和額外印花稅
10月26日,財(cái)政司司長(zhǎng)宣布兩項(xiàng)措施:一是新增“買家印花稅”；二是調(diào)高“額外印花稅”及將其適用期延長(zhǎng)至三年。該兩項(xiàng)措施于10月27日起生效。
買家印花稅適用于香港非永久性居民以外的任何人士(包括公司)購(gòu)入住宅物業(yè)。從2012年10月27日起該批購(gòu)入物業(yè)的人士,除了要繳交印花稅和額外印花稅外,還要支付15%的買家印花稅。
額外印花稅則是2010年公布的打壓樓市炒風(fēng)的措施。從2010年11月20日起購(gòu)入物業(yè)的人士,如在24個(gè)月(即兩年)內(nèi)把物業(yè)轉(zhuǎn)手,須按持有的時(shí)間,繳交不同稅率的額外印花稅。按規(guī)定,購(gòu)入物業(yè)后首六個(gè)月內(nèi)賣出,須支付購(gòu)入價(jià)的15%；往后六個(gè)月但第一年內(nèi)賣出,須支付10%；若在第二年內(nèi)賣出,須支付5%。換另一種說(shuō)法,即只有持有物業(yè)達(dá)兩年以上,才不須繳交額外印花稅。
此次政府調(diào)高額外印花稅及把適用期延長(zhǎng)至三年。具體而言,從2012年10月27日起,購(gòu)入物業(yè)后首六個(gè)月內(nèi)賣出,須支付購(gòu)入價(jià)的20%；往后六個(gè)月但第一年內(nèi)賣出,須支付15%；若在第二至第三年內(nèi)賣出,須支付10%。只有持有物業(yè)達(dá)三年以上,才不須繳交額外印花稅。
該項(xiàng)措施推出后,輿論普遍認(rèn)為這是新一屆政府上任以來(lái)的最嚴(yán)厲措施。有媒體自2月初針對(duì)香港十大屋苑的追蹤調(diào)查顯示,自政府推出措施一個(gè)星期后,銀行的估價(jià)在今年首次回落。當(dāng)然,樓市還需更多措施,才能穩(wěn)定下來(lái)。
就這些措施,社會(huì)仍有一定的質(zhì)疑。地產(chǎn)建設(shè)商會(huì)表示政府措施太重,會(huì)打擊真正的買家。同時(shí),買家印花稅有破壞香港自由市場(chǎng)形象和削弱競(jìng)爭(zhēng)力之嫌。它將收集會(huì)員的意見(jiàn),短期內(nèi)向政府呈交報(bào)告。事實(shí)上,以上政策肯定觸動(dòng)了地產(chǎn)商的利益。據(jù)報(bào)道,業(yè)界人士指出,買家印花稅會(huì)令地產(chǎn)商失去一批內(nèi)地豪客、公司大客等的支持,日后銷售新盤(pán)的利潤(rùn)將會(huì)大幅下降。當(dāng)然,地產(chǎn)商的擔(dān)心是自然的,因?yàn)檫^(guò)去一年他們不斷以高價(jià)搶奪豪宅地皮。
白表申請(qǐng)者免補(bǔ)地價(jià)購(gòu)二手屋
行政長(zhǎng)官早于7月16日宣布,每年推出5000個(gè)名額,容許居屋白表申請(qǐng)人免補(bǔ)地價(jià)購(gòu)買二手居屋,但是該批人士不可在兩年內(nèi)將單位在居屋二手市場(chǎng)里售賣(白表和綠表是申請(qǐng)居屋的資格,前者是租住公屋住戶,后者是私營(yíng)房屋的住戶)。原規(guī)定綠表申請(qǐng)人才可免補(bǔ)地價(jià)購(gòu)買二手居屋,但新規(guī)定讓部分白表申請(qǐng)人享有此待遇。該措施的目標(biāo)對(duì)象是每月收入3萬(wàn)元或以下,主要是屬首次置業(yè)的家庭。它將于明年1月接受申請(qǐng),并由政府抽出有關(guān)人士。由于該建議已獲房委會(huì)資助房屋小組通過(guò),無(wú)須立法會(huì)審批。
然而,該建議于11月初被提交至立法會(huì)房屋事務(wù)委員會(huì)討論時(shí),受到多名議員的質(zhì)疑。有人認(rèn)為措施無(wú)增加居屋的供應(yīng)量,反而會(huì)將炒賣活動(dòng)引入居屋二手市場(chǎng),令二手居屋樓價(jià)飆升；有人認(rèn)為措施容許白表和綠表的買家競(jìng)爭(zhēng),由于兩者購(gòu)買力懸殊,會(huì)影響綠表買家購(gòu)買居屋后交還公屋單位予房屋署,加長(zhǎng)公屋輪候時(shí)間等。結(jié)果有立法會(huì)議員提出無(wú)約束力動(dòng)議,促請(qǐng)政府暫時(shí)擱置有關(guān)計(jì)劃,重新檢討。該動(dòng)議獲得過(guò)半數(shù)的出席者贊成。就此,行政長(zhǎng)官表明不想擱置有關(guān)計(jì)劃,認(rèn)為該計(jì)劃能令樓市平穩(wěn)發(fā)展,并已獲得房委會(huì)資助房屋小組通過(guò),所以值得支持。
新界東北新發(fā)展區(qū)計(jì)劃
長(zhǎng)遠(yuǎn)而言,政府期望發(fā)展新界東北新發(fā)展區(qū),以增加土地供應(yīng)量。早于上世紀(jì)90年代,政府已考慮發(fā)展新界東北,并于1998年提出“新界東北規(guī)劃及發(fā)展研究”。2008年,政府展開(kāi)該發(fā)展區(qū)的第一階段公眾參與,第三階段公眾參與剛好在新一屆政府上任后不久結(jié)束。政府正就收集的意見(jiàn)進(jìn)行整理。整個(gè)發(fā)展計(jì)劃醞釀了十多年。
一直以來(lái),該計(jì)劃所受到的阻力不大,但是新一屆政府上臺(tái)后,即成為輿論的焦點(diǎn)。該計(jì)劃舉行的咨詢會(huì)更因人數(shù)太多,場(chǎng)面混亂,部分要被腰斬。爭(zhēng)議發(fā)生的主要原因有幾個(gè)方面:一是行政長(zhǎng)官曾提出在邊境禁區(qū)實(shí)行更方便內(nèi)地人往來(lái)的出入境方法,以刺激當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展,這引起部分香港人懷疑該計(jì)劃的真正目的,進(jìn)而燃燒近年來(lái)不斷激化的香港人與內(nèi)地人的矛盾。
二是當(dāng)?shù)鼐用穹譃樵用窈头窃用?前者擁有該土地,大多希望政府征收其土地,以獲取賠償；后者則租住該地,大多不了解政府發(fā)展后,會(huì)如何對(duì)其作出賠償。利益分歧令當(dāng)?shù)鼐用竦脑V求各異。
長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略督導(dǎo)委員會(huì)
針對(duì)香港樓市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,政府于9月宣布成立長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略督導(dǎo)委員會(huì)。該委員會(huì)的職權(quán)范圍和工作方向包括討論特定群體如青年、長(zhǎng)者、居住環(huán)境惡劣的家庭；分析首次置業(yè)者的住屋需要和緩急秩序；探討公私營(yíng)房屋需求的預(yù)測(cè)；建議措施以應(yīng)付住屋需要等。預(yù)計(jì)該委員會(huì)于明年中訂出初步報(bào)告,以咨詢公眾。
雖然該委員會(huì)只是召開(kāi)了第一次會(huì)議,尚未提出任何建議,但有輿論已批評(píng)該委員會(huì)權(quán)責(zé)不清,透明度不足。
向任何一位香港人問(wèn)及香港急需處理的問(wèn)題時(shí),相信大多數(shù)人都會(huì)指出是住屋問(wèn)題,但是各類群體如租屋者、已置業(yè)者、土地?fù)碛姓叩榷紩?huì)提出不同類型的意見(jiàn),而這些意見(jiàn)中不少有矛盾,難以協(xié)調(diào)共存。必須指出,政府的措施未必盡善盡美,事后看也未必一定正確,但是它若然決心要推行有關(guān)政策,仍要盡最大的努力,爭(zhēng)取最大的支持,以減少措施推行時(shí)面對(duì)的阻力。
