自2008年金融危機(jī)發(fā)生以來，我國經(jīng)濟(jì)就面臨著“內(nèi)憂外患”的局面，當(dāng)時(shí)國內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫，加上金融危機(jī)導(dǎo)致出口下行，中國經(jīng)濟(jì)一致被外界認(rèn)為“即將硬著陸”。在經(jīng)濟(jì)下行壓力的背景下，各房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠看到存在問題、抓住機(jī)遇、解決問題，將是中國未來房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵。
自2008年金融危機(jī)發(fā)生以來，我國經(jīng)濟(jì)就面臨著“內(nèi)憂外患”的局面，當(dāng)時(shí)國內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫，加上金融危機(jī)導(dǎo)致出口下行，中國經(jīng)濟(jì)一致被外界認(rèn)為“即將硬著陸”。但是中央政府對(duì)金融危機(jī)馬上做出了反應(yīng)，推出了4萬億元的財(cái)政刺激計(jì)劃。這4萬億元的財(cái)政刺激計(jì)劃通過政府投資的方式有效帶動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是也表現(xiàn)出了一些副作用，這些副作用在4萬億元投資的輝煌業(yè)績(jī)中被隱藏，然而隨著這4萬億元藥方的“藥效”一過，這些問題也就凸顯出來。GDP增速逐漸放緩，2011年下半年GDP增長幅度為7.4%，這是近10年來GDP增長率的最低點(diǎn)；而且固定資產(chǎn)投資額增長率、中央財(cái)政收入等指標(biāo)都比去年同期有所下滑。同時(shí)，企業(yè)的經(jīng)營狀況面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，2012年7月份，我國工業(yè)企業(yè)利潤下降了2.2%，出現(xiàn)了負(fù)增長情況；中央企業(yè)的利潤下降了20%；國有控股企業(yè)下降了10%左右。在這種情況下，經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)非常明顯，政府所承受的壓力也必然是非常大的。
在經(jīng)濟(jì)下行壓力的背景下，社會(huì)各界都在揣測(cè)政府政策的動(dòng)向。就實(shí)際情況而言，經(jīng)濟(jì)的三駕馬車中，消費(fèi)和出口難以在短期內(nèi)有所奏效，相反，以政府主導(dǎo)的投資將能在短期內(nèi)再次拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。特別是前段時(shí)間，美聯(lián)儲(chǔ)宣布推出第三輪量化寬松的貨幣政策，這對(duì)于中國的貨幣政策將是極大的考驗(yàn)。目前，中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)還是維持限購的政策，房地產(chǎn)業(yè)自去年底陷入了“寒冬期”。但是在經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，各路房企近日紛紛出手，再現(xiàn)“拿地潮”。一組數(shù)據(jù)顯示：從2012年7月1日至8月10日，萬科、龍湖地產(chǎn)、中海、保利這4家地產(chǎn)公司一共僅拿地19次，總計(jì)拿地支出金額200多億元。而從今年9月5日到7日，萬科、華潤等7家大型房企集體出擊土地市場(chǎng)，斥資近90億元在一、二線城市囤地補(bǔ)倉。各路房企的“拿地潮”、經(jīng)濟(jì)下行的巨大壓力以及美國的第三輪量化寬松政策都預(yù)示了房地產(chǎn)業(yè)的春天即將來臨。
當(dāng)然，即使房地產(chǎn)業(yè)的春天即將來臨，但房地產(chǎn)業(yè)想要實(shí)現(xiàn)2007年、2008年那時(shí)候的暴利非常之難。未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出路在于多元化發(fā)展與產(chǎn)業(yè)融合。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷了2007年、2008年的高速發(fā)展期后，將逐漸面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)的挑戰(zhàn)，原先那種“高消耗、低產(chǎn)出”的開發(fā)-銷售模式有待改變。
但是不容否認(rèn)的是，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)仍然是我國房地產(chǎn)業(yè)今后的發(fā)展重點(diǎn)。其中，商業(yè)地產(chǎn)是持續(xù)發(fā)展的根本，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，既是推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力，又是擴(kuò)大內(nèi)需的助力，是滿足人們物質(zhì)精神消費(fèi)的必然選擇。多業(yè)態(tài)下的商業(yè)地產(chǎn)是反映城市特色、表達(dá)城市文化、滿足幸福生活的重要載體。因此要認(rèn)真的順應(yīng)商業(yè)特別是現(xiàn)代商業(yè)的開發(fā)運(yùn)營規(guī)律，傳承城市文化，融合城市特色，打造運(yùn)營亮點(diǎn)，理性運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)企業(yè)新發(fā)展。開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)，首先應(yīng)弘揚(yáng)生態(tài)理念，踐行綠色生態(tài)。自改革開放以來，我國在總結(jié)城市建設(shè)取得的重大成績(jī)之時(shí)，總不免提及環(huán)境污染、資源枯竭。面對(duì)新型化、城鎮(zhèn)化、國際化的機(jī)遇，商業(yè)地產(chǎn)要勇于破除傳統(tǒng)理念，絕不能簡(jiǎn)單復(fù)制、照搬，要打造特色業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)必須要以招商項(xiàng)目、品牌銷售、產(chǎn)品供應(yīng)商、經(jīng)營上、旅游、休閑的服務(wù)商，實(shí)現(xiàn)友好的連接。要做到硬件適用方便。開發(fā)建設(shè)中應(yīng)積極采用綠色建筑、材料、產(chǎn)品、配件，在運(yùn)營管理中，應(yīng)努力降低各種文化，減少污染排放，實(shí)現(xiàn)循環(huán)運(yùn)用，落實(shí)環(huán)境友好型、資源節(jié)約型的發(fā)展方略。
當(dāng)然，住宅地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)不可忽視的重要組成部分，是維持房地產(chǎn)業(yè)前進(jìn)的內(nèi)在動(dòng)力。目前，我國住宅地產(chǎn)在建造與銷售過程中面臨著一些問題。首先，市場(chǎng)定位工作的主體不合理，大部分住宅地產(chǎn)項(xiàng)目在啟動(dòng)之前沒有進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和分析工作。其次，產(chǎn)品定位脫離實(shí)際，一些住宅地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目好高鶩遠(yuǎn)，脫離實(shí)際制約，一味追求進(jìn)入高端市場(chǎng)。開發(fā)項(xiàng)目片面強(qiáng)調(diào)“概念式定位”，部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)定位熱衷于做概念，甚至出現(xiàn)了“軟住宅”的定位概念。第三，缺少差異化定位理念，“差異化是房地產(chǎn)企業(yè)的第三利潤源泉”的觀點(diǎn)已漸漸為業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)可。第四，缺乏再定位意識(shí)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較長的市場(chǎng)周期，隨著外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策的調(diào)整，住宅地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目開發(fā)初期所確定的市場(chǎng)定位標(biāo)準(zhǔn)會(huì)與項(xiàng)目開發(fā)的中后期的市場(chǎng)狀況相偏離。此時(shí)需要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目重新進(jìn)行市場(chǎng)定位，但是就目前狀況而言，有很多的房地產(chǎn)企業(yè)卻忽視了這點(diǎn)。就目前而言，由于城市化的發(fā)展和人們改善住房需要的愿望的強(qiáng)烈，長時(shí)期內(nèi)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間還很大。
未來，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的融合是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，這是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營發(fā)展的必然產(chǎn)物，把房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營推上產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的更高層次。在經(jīng)濟(jì)下行壓力的背景下，各房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠看到存在問題、抓住機(jī)遇、解決問題，將是中國未來房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵。
