中指院8月1日發(fā)布的百城住宅價(jià)格指數(shù)顯示，7月份70個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲。值得注意的是，此次價(jià)格上漲主要集中于二三線城市，而一線城市房?jī)r(jià)則相對(duì)平穩(wěn)。
專家表示，中央對(duì)樓市調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決，不少地方開(kāi)始嚴(yán)厲執(zhí)行相關(guān)細(xì)則，未來(lái)樓市政策仍然延續(xù)從緊趨勢(shì)。
漲多跌少 七成城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲
中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告稱，7月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8717元/平方米，環(huán)比6月上漲0.33%。其中70個(gè)城市環(huán)比上漲，30個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)增加25個(gè)。而同比來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)連續(xù)第4個(gè)月下跌，跌幅為1.77%，比上月縮小0.13個(gè)百分點(diǎn)。
中指院分析稱，總體來(lái)看7月百城住宅平均價(jià)格自6月止跌后再次環(huán)比上漲，且同比跌幅進(jìn)一步收窄。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“從數(shù)據(jù)來(lái)看，7月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市較6月有明顯增多，整體上房?jī)r(jià)止跌態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成�！�
常清認(rèn)為，造成7月多城價(jià)格環(huán)比上漲原因主要在于，“一方面是因?yàn)槌山辉鲩L(zhǎng)推動(dòng)價(jià)格上漲。7月份多地成交量創(chuàng)調(diào)控后新高，短期的供需失衡導(dǎo)致了市場(chǎng)參與者的心理發(fā)生轉(zhuǎn)變，部分恐慌性購(gòu)房者增加”。另外，則是信貸政策方面的利好效果開(kāi)始體現(xiàn)�！敖�(jīng)過(guò)前后兩次降息，利率累計(jì)下調(diào)0.5%，購(gòu)房成本降低不僅刺激了購(gòu)房熱情，對(duì)于市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期影響則更為明顯。”
值得注意的是，7月份出現(xiàn)環(huán)比上漲的城市集中在二三線城市，且漲幅明顯高于一線城市。數(shù)據(jù)顯示，7月份北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為15470元/平方米，環(huán)比上月上漲幅度為0.27%，與去年同期相比則下跌2.32%，是連續(xù)第7個(gè)月同比下跌。尤其是上海，德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟告訴記者，7月全市商品住宅成交面積為78.9萬(wàn)平方米，與6月突破百萬(wàn)平方米的成交水平存在較大差距，尤其是7月下半月，成交出現(xiàn)了一定的下行趨勢(shì)。
而在住宅價(jià)格環(huán)比上漲的70個(gè)城市中，漲幅前十位的城市依次是：聊城、蕪湖、臺(tái)州、西寧、湘潭、無(wú)錫、淮安、重慶(主城區(qū))、烏魯木齊、洛陽(yáng)等二三線城市，且上漲幅度均超過(guò)1%。除此之外，環(huán)比出現(xiàn)上漲的其他60個(gè)城市中，還有連云港、哈爾濱等12個(gè)城市漲幅超過(guò)1%(含1%)。
北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，最近兩個(gè)月的房?jī)r(jià)指數(shù)基本反映了當(dāng)下市場(chǎng)的實(shí)際情況，全國(guó)主要城市的確出現(xiàn)了明顯的漲多跌少現(xiàn)象。而在正常的市場(chǎng)情況下，只要成交量回升，價(jià)格肯定會(huì)上漲，并不會(huì)出現(xiàn)量漲價(jià)跌或者量漲價(jià)停滯的現(xiàn)象。他進(jìn)一步表示，“實(shí)際上最近幾個(gè)月的成交量復(fù)蘇已經(jīng)明顯使得很多城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，部分城市價(jià)格已經(jīng)接近歷史最高點(diǎn)�！�
市場(chǎng)回暖 “降價(jià)促銷”活動(dòng)減少
中指院在報(bào)告中稱，除了近期央行連續(xù)降息、降準(zhǔn)，對(duì)首次置業(yè)及改善性需求起到一定程度的刺激作用外，“部分品牌房企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在成交量帶動(dòng)下，主動(dòng)調(diào)高價(jià)格或取消折扣，另一方面，高端市場(chǎng)的走熱也拉高了市場(chǎng)整體價(jià)位，使得7月百城價(jià)格再次上漲”。
事實(shí)上，隨著近幾個(gè)月樓市回暖，上半年房企庫(kù)存壓力逐步開(kāi)始減輕。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部根據(jù)部分房企披露的年中財(cái)報(bào)分析發(fā)現(xiàn)，在3月以來(lái)的市場(chǎng)回暖背景下，房企去庫(kù)存效果與年初相比已經(jīng)有明顯提升，并且經(jīng)營(yíng)壓力也開(kāi)始緩解。
中原地產(chǎn)張大偉也認(rèn)為，成交量持續(xù)走高是開(kāi)發(fā)商敢于提價(jià)的主要?jiǎng)恿Α８鶕?jù)中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，“7月份全國(guó)主要城市的成交量再創(chuàng)新高，全國(guó)主要54個(gè)城市簽約量接近28萬(wàn)套，比創(chuàng)下兩年來(lái)新高的6月份26.1萬(wàn)套的成交量進(jìn)一步上漲了7%”。
上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員蘇艷稱，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基本熬過(guò)了資金最緊張的時(shí)點(diǎn)�！叭粝掳肽攴科筚Y金狀況進(jìn)一步緩解，將會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生更積極的影響，房企投資信心也會(huì)明顯增強(qiáng)，而樓盤降價(jià)促銷的動(dòng)力則會(huì)相應(yīng)減小�！�
蘇艷告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，當(dāng)前房企融資環(huán)境正在持續(xù)改善。受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下滑的影響，全年穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力加大，貨幣政策趨于放松�！坝绕溥B續(xù)兩次降息標(biāo)志貨幣和信貸政策的實(shí)質(zhì)性放松。雖然開(kāi)發(fā)貸依然偏緊，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資環(huán)境總體上將有所改善。另外，首套房貸款利率優(yōu)惠等也有利于個(gè)人購(gòu)房貸款的申請(qǐng)�！�
“如果房企資金狀況緩解，在樓市回暖的同時(shí)作用下，房?jī)r(jià)下跌可能性將會(huì)減小�！碧K艷進(jìn)一步預(yù)測(cè)，自2011年三季度之后，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)陷入了資金困境，紛紛打折促銷以回籠資金�！邦A(yù)計(jì)不少房企下半年將減小打折促銷的幅度，甚至轉(zhuǎn)而提價(jià)，這對(duì)于國(guó)家抑制房?jī)r(jià)反彈的調(diào)控措施，是一種考驗(yàn)�！薄�
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，雖然房企資金狀況緩解，促使?jié)q價(jià)沖動(dòng)，但是在政策高壓下，如果繼續(xù)提價(jià)，一方面會(huì)引起政府出臺(tái)更嚴(yán)厲、更行之有效的調(diào)控政策，另一方面，消費(fèi)者從恐慌漸漸冷靜下來(lái)后，客觀判斷市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)，若價(jià)格漲幅明顯，則會(huì)選擇繼續(xù)觀望，最終使企業(yè)得不償失。
政策趨嚴(yán) 地方相繼表態(tài)調(diào)控從緊
中山市決定自8月1日起執(zhí)行新的公積金貸款政策。內(nèi)容包括，“二套房首付比例提高至6成。貸款利率上浮10%，貸款額度降到30萬(wàn)元。其次，暫停發(fā)放三套(含)以上個(gè)人住房公積金貸款”。
常清告訴記者，“從目前的趨勢(shì)看，二三線城市相對(duì)寬松的公積金政策有進(jìn)一步收緊的可能�！惫e金政策整體從嚴(yán)，或?qū)⒋偈共糠帜芰Σ蛔闱倚枨蟛痪o迫的購(gòu)房者暫緩購(gòu)房，對(duì)于消費(fèi)者的心理預(yù)期產(chǎn)生較大影響，尤其是在當(dāng)前市場(chǎng)上漲走勢(shì)明顯的情況下，從嚴(yán)的政策促使消費(fèi)者購(gòu)房情緒逐漸平穩(wěn)�！�
宏觀政策趨緊信號(hào)愈加明顯。日前，國(guó)務(wù)院宣布對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)情況開(kāi)展專項(xiàng)督查。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席尚福林也指出，今年下半年，銀監(jiān)會(huì)將堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)管理。
7月27日，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控政策的通知》，進(jìn)一步重申堅(jiān)持調(diào)控政策。7月31日，北京市住建委相關(guān)人員亦表示，北京下半年將繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行住房限購(gòu)政策，并透露，針對(duì)5、6月份樓市量?jī)r(jià)齊升情況，住建委已臨時(shí)采取了對(duì)企業(yè)的約談和告誡，在商品房預(yù)售審批過(guò)程中進(jìn)行價(jià)格引導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中央層面近期的頻繁表態(tài)已經(jīng)對(duì)此前“微調(diào)不斷”的地方政府起到一定震懾作用。尤其是國(guó)務(wù)院7月24日發(fā)布通知稱，相關(guān)部委將對(duì)16個(gè)省(市)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)行督察，進(jìn)一步推動(dòng)政策措施落實(shí)，抑制投機(jī)投資性需求，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。
接近住建部的人士透露，此次重點(diǎn)是檢查住房限購(gòu)措施執(zhí)行情況，差別化住房信貸政策執(zhí)行情況，住房用地供應(yīng)和管理情況，稅收政策執(zhí)行和征管情況。對(duì)落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施有偏差、不到位的，國(guó)務(wù)院督查組將督促進(jìn)行整改。
顧云昌表示，地方由于財(cái)政壓力，動(dòng)作頻頻。此次督查，一方面顯現(xiàn)中央對(duì)調(diào)控的決心不僅在口頭，而且也在落實(shí)，另一方面，再次釋放堅(jiān)決執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控的強(qiáng)烈信號(hào)。督察組已經(jīng)檢查到的省份，山東、河北、湖北等在聽(tīng)取督察組意見(jiàn)后已經(jīng)表示，“對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題將高度重視，舉一反三，盡快整改到位，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策�！�
“政策趨嚴(yán)會(huì)抑制開(kāi)發(fā)商的漲價(jià)沖動(dòng)，增加其降價(jià)壓力�！钡掠拥禺a(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，上周末上海頒布了旨在嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控的“滬六條”，雖然并未提出新的調(diào)控政策，但是在樓市成交已經(jīng)出現(xiàn)一定下行趨勢(shì)的情況下，有效抑制開(kāi)發(fā)商的漲價(jià)沖動(dòng)，增加其降價(jià)壓力。
“中央層面釋放的多次信號(hào)再次影響了消費(fèi)者的預(yù)期�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，“市場(chǎng)真正看到中央層面的調(diào)控決心，以致部分已經(jīng)動(dòng)心的消費(fèi)者，重新回歸到繼續(xù)觀望的隊(duì)伍行列。因此，下階段成交量將在逐步趨穩(wěn)的同時(shí)上浮，價(jià)格方面將在短期內(nèi)維持小幅上下震蕩�！�
